焦作都市花园小高层产品营销推广报告.docVIP

都市花园小高层产品营销推广报告 焦作小高层住宅市场研究 供应量 目前市场在售小高层供应主要有远大·南北苑、太极景润花园、福安九里香堤、碧海云天等几个较大的项目，就物业的形态上分布看，除了太极景润花园，小高层仍处于附属性开发的状态，其中小高层、高层供应量如下图： 项目名称 总建筑面积 (万㎡) 小高层建筑面积 (万㎡) 小高层套数 (套) 远大南北苑 16 12 850 太极景润花园 15 15 1000 福安九里香堤 7.8 0.7 60 碧海云天 5 2.1 120 未来潜在的含有小高层物业的项目主要集中在焦南新区，在市场中已有信息公布的有新城国际、名门豪廷、锦江商业广场、焦作建业森林半岛项目、山水国际以及本项目。其中小高层，高层住宅规模如下图： 项目名称 建筑面积 楼体分布 启动时间 新城国际 5万㎡ 6栋12层小高层, 4栋16层高层、2栋20层高层 06年5月份左右推出 名门豪廷(一期) 4万㎡ 4栋小高层、1栋高层 06年下半年入市 锦江商业广场 未知 未知 未知 焦作建业森林半岛 约20万㎡ 未定 06年6月份认购 山水国际(一期) 约1.5万㎡ 3栋小高层 06年10月入市 都市花园 36400㎡ 5栋小高层 06年下半年销售 目前市场在售小高层、高层项目不多，主要在2004年底开始打入市场， 总体供应量30万平方米，按60%的销售率来算，所剩体量在12万平方米左右。 在06年下半年即将启动的房地产项目中，主要集中在正在建设中的焦南新区。为了塑造新区作为现代都市的整体效果，同时提高开发利润，开发商在物业类型的选择上，逐渐以小高层、高层为主。 06年下半年小高层，高层总供应量达35万平方米，基本与2005年及2006年上半年的市场总投入量吃平，也就是06年下半年在市场中出现的小高层、高层住宅项目总量已达2005年住宅实际销量32.29万平方米(数据来自市场研究报告)的1.5倍。 产品规划 项目名称 结构 容积率 立面 主力户型及面积（m2） 太极景润花园 点式 4.3 灰、白、黄自然色 三房130-140㎡ 福安九里香堤 点式 2.1 暗红色面砖、配以灰白色点缀 119-127㎡三房 碧海云天 板式 1.33 银灰蓝为主，搭配以白色线条 三房140㎡四房160㎡ 新城国际 点式 1.2 深桔红为主，搭配灰白色线条 三房145㎡四房160㎡ 每个小高层外立面基本与整个项目的色调相一致，以简洁、明快的蓝色，桔红色、红色色调为主，多体现现代主义风格。 在产品规划上，容积率较高，部分高层项目已达4.3，在产品结构上，采用点式结构的项目较多。 在主力户型，各个竞争项目差别不大，基本与市场需求相一致，均以三房与四房为主，在面积分布上，三房范围为130-145㎡之间，四房范围为140-160㎡。 售价及销售情况 项目名称 均价(元) 月均销售 销售率及销售周期 远大南北苑 2160元 20套 04年5月份开始发售，现一期销售80% 太极景润花园 一期2100元、二期2300元 19套 一期04初开始发售,18月售完,二期刚刚接受认购 福安九里香堤 1558元 11套 05年5月至今95% 碧海云天 2000元 17套 05年9月至今92% 目前市场小高层销售均价在1900元/平方，除了福安九里香堤价格低于市场均价，其它项目报价均在2000元左右。但随着焦作建业森林半岛、名门豪廷等高档物业的推出，会进一步拉动新区小高层物业的价格。 市场消化速度较慢，上图中月均销售套数为项目整体销售情况，刨除多层物业，小高层月销售量在15套左右 (上述竞争项目当前推出房源中含有部分多层物业)，但随着区域小高层物业的增加，在一定程度上会一步加强市场对小高层物业的认知度。 销售周期较长，尤其是客户积累期，从开始推广到项目开盘，至少在半年左右。 客群特征 目前竞争项目大多是多层和小高层混合销售，小高层客户群没有进行单独筛选与分析，不能直接了解其客户属性，但基于小高层作为高档物业的特征较明显，现对市场上价格较高的项目客户群进行分析，以此得出可能购买小高层的高端客户特征： 职业特征 根据多个项目销售人员反映的情况，小高层项目的购买者在职业上具有很大的共性，主要构成为：国有企业职工、公务员、个体户、私企老板、金融单位，国家事业单位的人员。其中以国有企业职工、公务员和私企老板所占比例最大，三者达到60%左右。 客户来源 一部分是焦作市原有的居民，购房原因主要为改善居住环境和用于投资，其次的购房主力人群为焦作郊县的居民，在经济水平有一定提高的基础上，希望能走进大都市，享受另外一种形式的生活。外市人口的购房比例不是很大，主要与焦作市的产业结构有关。 年龄特征 在成交的客户构成中，主要以社会的中产阶层为主，这些新富起