盛景名庭BC座营销策划报告（2005。4。5。）.docVIP

第一章 项目A座营销总结 一、销售情况总结： 我司销售人员于2004年12月8日开始进驻销售现场，至开盘前共接待来访客户约1200人次，项目A座于2005年1月15日开盘，短短两天时间共销售104套（面积10456.41㎡，金），至2005年月 中心区住宅大多以单体商住楼盘为主，市场供应量从2002年的8万平方米增长到2003年25.5万平方米，到2004年达到25.7万平方米；市场消化量从2002年7万平方米增加到2003年22.9万平方米，到2004年23.7万平方米，而市场销售率从2002-2004年三年内，一直保持在87.5%--89.8%--92.2%左右，市场容量在经过2003年的快速增长之后，到2004年市场供需保持平稳中略有上升。市场前景较好，但市场需求量将保持稳定，这从金山广场、金之岛销售缓慢可以说明这一点。但从长远看，市中心片区土地供应量愈加稀少，市场供求量在2006年达到高峰后将开始回落。 2、 市中心片区历年住宅均价走势表 年份 2002年 2003年 2004年 2005年（预计） 均价（元/m2） 2800 3100 3300 3160 较去年涨幅（%） 6 7 3 2 小评： 1）、上图的价格走势看，市中心片区住宅的销售价格呈逐年上涨趋势，但涨幅呈逐年下降（见图2），2004年仅7%。 2）随着国家宏观政策调控及南宁市城市的旧城改造工程逐渐回缩，以及市场消化能力限度，预计明年中心片区均价将保持在3450-3500元/平米。 3、片区产品形态分析 点评： ①从主力户型比例来看：目前市中心片区主力户型以投资型的单间或一房为主，所占比例为57%,两房、三房居住型户型也有一定的比例。从市场销售情况来看1房（或单间配套）最容量消化，其次是2房，3房销售形势一般，而大面积4房、复式户型之占市场少量。 ②从主力面积区间来看：市中心片区各类户型面积相对城北区、江南区较大，与琅东区、凤岭等价位较高的区域相等。 2、区域成熟度与楼盘销售率关联分析 针对南宁市高层居家型代表楼盘进行区域配套与销售率交叉分析： 板块 代表物业 所在片区及成熟度 推出套数 售价 销售率（%） 开盘时间 （年月） 销售周期 （月） 入住年月 （年月） 江南板块 雅典卫城 江南核心商业中心区，生活配套完善。 205 2800 90% 2004年-12 已售3个月 2006年初 江南馨园二期 位于江南商业主干道，生活配套完善。 142 2700 90% 2004-2-28 已售13个月 2005-6 锦绣江南小高层 位于江南区新兴居住区域，交通方便，生活设施不完善。 317 2500 50% 2004-12-18 已售3个月 2006-5-31 朝阳商圈板块 金之岛 南宁传统商圈，生活配套成熟。 922 3100 70% 2004-7 已售8个月 2006-1 置地广场 朝阳核心商圈 城市配套成熟 378 3300 74% 2004-12 已售4个月 2006-5 滨江俊景 传统朝阳商圈的边缘地段,与南宁港200米距离。 196 3300 未售 2005-5 未售 2006-5 环球国际 朝阳核心商圈 城市配套成熟 580 3800 40% 2004-10 已售5个月 2006-6 新朝阳 朝阳核心商圈 市政市配套成熟 288 4300 41% 2004-11 已售6个月 2005-11 方洲丽景 传统朝阳商圈，配套全 342 预计3100 未推 2005-8 未推 2006-12 3、高层居住物业品质分析 典型楼盘 特征 环球国际 滨江骏景 金之岛 置地广场 新朝阳 规划状况 规划一栋30层商务楼，1-6层商业，7-29层商务，地下两层停车场。 规划一栋17F两个单元框剪结构商住楼 商业裙楼+三栋高层塔楼 商业裙楼+三栋高层塔楼（26层30层、24层） 商业裙楼+一栋高层商务写字楼楼 层高 3.1米 3.0米 2.8--3.0米 3.0米 3.4米 区位 传统朝阳商业圈，紧抠七岔路口核心地段。 传统朝阳商圈的边缘地段,与南宁港200米距离。 传统朝阳商圈的次中心地段，距朝阳花园400米 传统朝阳商圈的次中心地段，距朝阳花园200米 位于传统朝阳商圈的中心地段，商业价值高 公共交通 32、34、39、45、1、6、10、11、213路公车途经。 36、46、210、604路等十多条公交线路相通 8、7、14、18、22、38近10路公交车相通。 14、17、18、20、23、26、22、38、218 211等近20路公交车 1、3、4、6、8、10、213、18、35等近30多路公交车相通 社区配套 豪华大堂，自由6层商业，5部电梯，高质量物管。 智能化设施：红