红牌楼项目市场调查报告.docVIP

目 录 一、区域概况 2 二、区域竟争楼盘 5 三、项目SWOT分析 15 一、区域概况 红牌楼作为成都兴起最早的区域之一，城南与城西接壤的红牌楼，历来是商贸重地。在成都人心目中，车水马龙不乏繁华喧嚣，却很难与人居的概念结合起来。即使在周围咫尺之遥的双楠、紫荆全都发展成为成都典型的高档居住区之后，红牌楼仍然难以改变在成都人心目中的物流之地印象。 在成都最近10年的居住版图上，红牌楼周边的板块迅速崛起。上世纪90年代中后期，其周边的双楠、紫荆、高升桥等板块，从一片空白之地发展为成都人向往的居住福地。历数成都最近10年的居住样板区，红牌楼周围早已是名流聚集地。然而作为成都联系城南和城西的红牌楼，经过百年历练，虽铸就了成都财富之地的牢固地位。但正因为该片区起步较早，汽配、家居、物流等专业市场林立，杂乱的业态、喧嚣嘲杂的场面给成都人留下了深刻的印象。过去十年的红牌楼，在成都人印象中基本与高档居住无关，成为名副其实的“人居真空带”。地处黄金二环边，居住谈不上，商业没有特色，大量专业市场制约了高品质项目的发展，而区域土地价值不断增长，居住价值却始终没有得到市场的认可，红牌楼要重现繁华，整个区域的发展定位和功能都要重新反思。 与相邻的城南城西相比，与已经成型的内外双楠、紫荆片区相比，红牌楼区域的房地产发展显然已经落后。相邻的城南城西，由于近几年的快速发展，其居住产品的档次比红牌楼要高，产品形式也要丰富得多。但是在房地产领域，落后同时也意味着有更大的发展空间。周边区域成熟，事实上已成为红牌楼发展借力的资本。目前，红牌楼周边区域都已是成都人接受并公认的人居典范社区，从居住到时尚消费都已成熟。位于这些片区之间的红牌楼的区域价值，自然很容易被市场接受红牌楼成都房地产市场最具升值空间的区域之一。 　　周边区域最近两年的房地产开发态势也决定了红牌楼的市场空间，目前内外双楠、紫荆等区域的住宅开发已趋饱和。而目前区域内仍然是供不应求的状况，大量的需求会顺势流向红牌楼，为红牌楼住宅崛起奠定了坚实基础。此外，武候区政府将把红牌楼打造成第二个类似中华园的欧式风情街，成立商务区推进办。据武侯区商务局印发的《红牌楼商贸区招商手册》显示，未来短期内，红牌楼片区将有近700亩土地陆续“腾龙换鸟”投放市场。 　　这些只是红牌楼价值亟待张扬的外围条件而已，事实上，红牌楼目前的房价较周边区域略低，其区域竞争力也更强。加上由于前车之履，后车之鉴，整个片区虽起步相对较晚，却能在规划上有效避免其它区域发展中出现的各种问题、存在的种种弊端，使该片区的城市功能和居住形态更趋完善。　　 　　目前，外双楠片区已逐步向三环外发展与武侯科技园连成一体，成为本土及外来众多实力企业实现版图扩张的必争之地。红牌楼片区，将再次成为成都最适合人居的区域之一。富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业、川威劲力地产等知名开发商纷纷抢驻该区域。按照规划，未来的新武侯囊括双楠、外双楠、武侯大道沿线，交通便利、人流量庞大，并具有毗邻新武侯区政府办公区的优势。 随着红牌楼场镇老街各类建筑(住房、厂房、铺面等)的全面拆除，相关部门已经对该片区进行了彻底的环境整治，红牌楼片区将致力于高科技工业、专业市场、名牌商业及房地产业发展，率先打造成一流的商务、购物和居住区。同时，随着连接外双楠与红牌楼的永盛南街改造结束，红牌楼邻近外双楠的楼盘，将使外双楠与红牌楼片区连成一片，提升整个片区的品质。红牌楼的井喷之势已初现端倪。 　　美丽天城最大力度挖掘平面与空间完美而经济的结合，在小面积创造大空间的基础上融入了层次性，私密性等人性化需求。该项目户型区域为40—125平米，主力户型为70—115平米，既有为青年单身白领量身打造的40—45平方米的时尚小户型，也有70—115平方米户型为白领夫妇精心设计的温馨居家空间。 成都新希望实业打造的红南港项目，该项目居住部分是100%纯居小户型，高成本精装修，专为城市实力派时尚人士打造。为此，项目还规划了一个按四星级标准配置的酒店，邀请家园国际酒店进行管理；项目临街还打造了一排老洋房，有意引进一些情人咖啡、情调酒吧等。目前，这一特色商业已成为二环路边一道亮丽的风景，正在改变人们对这一地区的传统印象。二、区域竟争楼盘 1、红南港 项目地址：成都市二环路西一段5号 开发商：成都新希望实业投资有限公司 总占地面积：18698平方米 总建筑面积：91733平方米 空积率：4.09 绿地率：25% 总户数：749户 停车位：373个 户型区间：50-90平方米 开盘时间：2007年8月18日 销售均价：8800元/平方米 项目地块1999年取得土地使用权，土地使用年限为70年，项目为精装修，装修标准为1200元/平方米。住宅楼规划为15层。 项目总建筑面积91733平米，其中小户型住宅