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荆开住宅荆州项目整体战略发展与定位研究报告 湖北合汇置业有限公司??荆州市荆开住宅开发有限公司 A-1113-GW-2011-0010 荣耀一座城市的未来荣耀一座城市的未来 22 本阶段合作内容及范围 第一阶段 整体发展战略及定位 第二阶段 启动区定位及 物业发展建议 第三阶段 规划设计跟踪服务 v发展战略 v总体定位 v启动策略 v物业发展建议 v设计交底、过程把 控、结果把关 提交 成果 v市场调研 v竞争及消费者访谈 v成功案例借鉴 v区域价值点分析 v项目竞争力 工作 内容 v分阶段开发策略、开 发节奏 v环境及景观设计要点 v配套设施建议 v启动期客户、位置、 规模、产品、户型定位 v与设计单位进行沟 通，提出修改方案和 具体建议 v评价规划方案 v保证方案的最终实 施 ??做什么 ??开发思路 ??怎么做 ??方案落地 所有工作开展进行于 03.18-04.24 概念性规划开展前/中 04.26-05.07 规划跟进服务前/中 05.07-05.25 ??如何实施 ??规划跟进 3 项目启动策略 项目经济测算 市场基本面分析 报告目录报告目录 3 确定目标及核心问题 1 2 项目整体战略发展及定位 3 4 5 44 11 确定目标及核心问题 n 项目价值界定 n 开发商目标 n 面临的挑战 n 核心问题思考 5 项目占地约720亩，容积率不低于2.5，建筑面积逾百 万方，是目前荆州市场规模最大的房地产开发项目之一 5 项目界定项目界定 项目规模项目规模 约 8.5公 里 摘牌 年份 受让单位 名称 宗地位 置 宗地面 积（m2） 折合亩 可建房 屋面积 （m2） 成交价 款（万 元） 楼面地 价（元） 2004 中大豪盛 沙市区 东岳村 395998 .68 594 534300 11950 223.66 2005 沙隆达 沙市区 东岳村 88198. 73 132.3 158758 2500 157.47 2006 捷盛资产 管理 园林路 徐桥村 105697 .96 158.54 211395. 92 6342.0 0 300.00 2006 捷盛资产 管理 徐桥村、 东岳村 93523. 55 140.28 187047. 10 5612.0 0 300.00 2006 金利投资 沙市区 荆沙大 道北侧 32158. 26 48.24 96474.7 8 1930.0 0 200.05 2006 捷盛资产 管理 东岳村 56863. 61 79.30 199022. 64 6397.0 0 321.42 2006 捷盛资产 管理 东岳村 146175 .03 219.26 292350. 06 16446. 00 562.54 2009 欣帝置业 沙市区 徐桥路 166667 .94 250.0 383336. 3 17500 456.5 2010 湖北搏动 置业 荆州区 318国 道北侧 8460.3 0 12.7 23688.8 970 409.5 王德武 荆州区 荆沙大 道北侧 7380.3 11.1 8856.4 1041 1175.4 荆州威马 商贸 207国 道东侧 5836.3 8.75 11672.6 1319 1130.0 鑫和欣商 贸 荆州区 207国 道西 93747. 3 140.6 140621 4300 305.8 2011 荆州荆开 住宅 沙市区 幸福村 720 120万方 项目经济技术指标 n 规划用地总面积：720亩 n 按容积率2.5来计算 n 本项目体量总建筑面积预计120万平方米 （数据来据：荆州市国土局网站） 关键词1： 百万规模关键词1： 百万规模 6 地块属荆州开发区非成熟地段，周边污染源较大，客户 心理抗性较重，地块无利好资源 6 项目界定项目界定 地理位置地理位置 n 项目内部现基本为农地，有部分 民房拆迁，无利好景观资源。 n 地块整体规则，分为五块、地势 平整，进入性良好，南临江津东 路，北临荆沙大道，东依月堤路 ，西傍规划路。 n 项目南侧是污水处理厂，临沙隆 达农药厂较近，气味较重，客户 心理抗性较大。 n 项目东北侧是是热电厂，无明显 污染，但视觉明显，会给置业人 群带来负面影响。 n 项目北部有西干渠流过，现基本 变为工业污水排污道，且无治理 措施，污染严重，气味 关键词2 ：非成熟 区域 关键词2 ：非成熟 区域 7 区域生活配套匮乏，无商业配套，无人居氛围，客户 认可度不高 n 交通状况： 10路、2路、5路、103路、 101路 n 教育资源：北京路一小、沙市七中、沙市 九中、荆州教育学院 n 商业配套：凯悦国际大酒店、武商量贩等 ，但距离稍远 n 其它配套：武商量贩、奥林匹克运动中心 n 生活配套匮乏，客户认可度不高 7 项目界定项目界