物业服务工作中风险防范专题讲座王律师.pptVIP

物业服务日常风险防范专题讲座主讲：王永坚 温家宝总理在2010年3月5日第十一届全国人大代表大会第三次会议上的《政府工作报告》中强调：加快发展服务业，进一步提高服务业发展水平和在国民经济中的比重。大力发展市政共用实业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，加快发展旅游业、积极拓展新型服务领域。 在物业服务过程中，风险客观存在，不可避免，在一定条件下带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小的程度。因此物业服务企业应当主动认识风险，积极、有效地控制和防范风险，以保证物业服务正常实施，提高服务质量，打造优秀物业服务品牌。 一、物业管理企业要学法、懂法和守法 物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧义。在合同订立中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。在参与投标、接管项目和提供服务等各个环节中自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益，切实提高风险防范意识。 二、物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。 通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。 三、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 主要包括： 1、妥善处理与业主的关系。 物业管理企业在向业主提供规范、到位、满意服务的同时，应通过业主管理规约、宣传栏等形式向业主广泛宣传物业管理的有关法律法规，帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识，使他们既行使好权利，又承担相应的义务。 2、妥善处理与开发建设单位的关系。 物业管理企业要通过加强早期介入，帮助建设单位完善物业项目设计，提高工程质量，节约建设资金等，努力引导建设单位正确认识物业。 3、妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系。 按照《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业应当按此规定，与有关单位分清责任，各司其职。对分包某项专业服务的清洁、绿化等专业公司，要认真选聘，严格要求，并在分包合同中明确双方的责任。 4、妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办事处和居委会的关系。 积极配合各级政府主管部门的工作，主动接受行政主管部门、街道办事处、居委会对服务工作的指导和监督。 四、物业管理企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平 台，树立企业良好的形象 要与政府、行业协会、业主大会和新闻媒体等相关部门建立良好的沟通与协调机制。 在风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关协调工作，争取舆论支持，最大限度地降低企业的经济和名誉损失。 五、适当引入市场化的风险分担机制 比如为其接管物业的共用设施设备购买保险。 比如发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任。 六、物业服务风险是因物业服务企业的义务而产生的，风险  的类型可以依据具体的义务内容来划分确定 主要包括： 治安风险； 车辆管理中车辆的损坏灭失风险； 消防事故和隐患风险； 物业及公用设施设备的安全风险； 公共环境不安全因素产生的风险。 1、治安风险的防范 治安风险主要是指由于第三人的违法行为给物业服务区域内的业主或者使用人造成人身损害和财产损失的风险。 目前入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类型事件相继在不同的小区发生，给物业服务工作带来了极大的风险和压力。 1）物业服务企业首先应当明确自身的法律地位和职责。物业服务企业仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有任何行政管理职权和行政处罚权。物业服务员企业的工作人员，包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权。物业服务企业的义务是依法协助公安机关维护小区或大厦的公共秩序。 2）物业服务企业应当依据物业服务合同的内容履行义务，协助公安机关维护小区的公共秩序，防范治安风险。 A 针对不同物业服务区域区域的特点，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，具体实施和执行制定规定。 B 加强物业服务区域内人员往来的管理。住宅小区可以采用业主和使用人凭智能卡进站，来访者采用登记或经业主和物业使用人同意后进入。 C 落实定时巡逻和巡视制度，及时发现和制止不法侵害行为。第一时间报警，协助公安机关制