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“十二五”期间房地产市场走向研究 住建部政策研究中心 回顾今年房产市场的变化，可用波澜不惊这四个字概括。今年的市场有一些起伏变化，但总体上来说，从“国10条”出台之后整个房产市场变化还是相对平稳的。 今年房地产开发投资的总量较高。1-11月，房地产开发投资总量达到4.3万亿，增长速度达到35%左右；房屋成交1-11月份达到8.2亿平方米，估计到12月份成交量加上去和去年总的成交量持平，达到房产市场发展以来年成交量最高；但另一方面，房价总体增长幅度不大。70个大中城市到11月份房地产价格环比增长在0.3左右，房地产价格从环比角度来讲已经在0和1左右上下波动的幅度，市场波澜不惊。取得这样的成效，与今年4月17号国务院出台的“国10条”和9月25号进一步出台的政策有直接的关系。 今后一段时间，房产市场的发展仍然和整个宏观经济形势变化有密切的关系。根据中央关于“十二五”规划的建议来判断，预计“十二五”时期，房产市场发展将会有四个方面的变化： 一、从居住的角度和住房的角度来讲，“十二五”期间整个居住用房的需求总量仍然还保持比较大的规模。 目前中国房产市场发达国家相比，最大的不同在于：中国目前的房产市场仍然是以增量交易为主的市场。新房交易占整个住房交易量的80%。而美国等发达国家的新房交易仅占整个商品房交易总量的百分之十几。可以预计，“十二五”时期居住总量、住房需求总量仍然是比较大。主要体现在三个层次： 一是保障性住房需求和供应都会稳定增加。 城镇化的发展必然带来城镇居民的增加和对住房的需求。现在重点需要解决的问题是把城镇里每年新增1600万的农村人口定居下来，实现定居落户的城镇化。住房在解决这方面问题的任务非常重。我们以前将保障性住房分为两个层次：一是廉租住房，二是经济适用住房。两者有一个共同的特点都是针对本市的原居民；而从“十二五”时期开始，国家将加大建设公共租赁住房的比例。不受户籍限制，只要在城市里稳定工作若干年限的家庭都可以申请。这样的方式有利于新落户到城市里的居民家庭在城市里长期稳定居住。2011年，国家安排了建设1000万套保障性住房任务，其中公共租赁住房占的比例比较大，是突出的新亮点。“十二五”期间，保障性住房建设的比例一定会保持比较大的稳定的增长。 二是高品质住房需求也将会继续提升。 随着居民收入水平的提高，对住房改善的需求比较旺盛。目前，城镇存量住宅一共130亿平方米，其中含1996年之前计划分配体制下建立的房子，户型结构、居住环境、建材品质等与现代人的生活需求相差比较大，有改善的愿望和要求。相对来说，由于我们过去10年来房产市场的扩张速度特别快，开发企业在怎么提供优质住宅、个性化住宅，特别是和养老、健康理念相符合的住宅还远远不够，这个市场空间非常大。 三是在“十二五”期间，节能环保、绿色低碳的建筑会面临新的发展前景。 节能环保、绿色低碳是国家节能减排的战略方向，住宅建筑在整个国家节能减排工作体系中所占的比重较大。从“十一五”开始，建设部科技司已开始试点，通过一些经济政策和强制性的建筑标准来推动建筑节能的发展，“十二五”期间这个工作力度还会比较大。 居住需求层次的增长主要体现在上述三个方面。 二、中国的城镇化将惠及大中小房产市场。 中国的城镇化不简单是农民到城市落户的问题，还有大量的城镇人口之间的流动，且一线城市人口扩张速度过快和我国家城市公共服务没有做到均等化有很大的关系。我国“十二五”期间的城市发展特点将是以城市群作为城镇化进程的主体空间形态的发展模式，最终实现城市群内部的同城化。相应的，各个城市群里快速交通的建设，将大大提升中小城市发展的机会，提升整体城市的区位价值，这对房地产市场来说是一个发展很好的机遇。和“十一五”单独的特大城市上百万人以上的城市发展相比，今后的一段时间我们所谓的二三线城市，三四线城市，中小城市也面临着发展空间。 三、商业服务性地产面临新的机遇。 今年，全国商办物业销售面积的增长速度比住宅物业增长速度快了5倍，有一定的政策因素，但是不完全。商业服务性地产今后一定面临新的发展机遇，这个发展机遇和我们目前两个事情有关，一个是和产业结构调整有很大的关系，城镇化和服务业是今后支撑中国内需发展的内生动力，我们服务业的发展空间很大，但是和其他国家相比，中国的服务业主要落后在生产型服务业，我们大力发展服务业，为服务性地产带来了重要的发展空间。在整个国家的区域发展布局上可以看到，商业服务性地产发展机会最大，空间最大主要是在整个区域发展中被国家定义为优化发展区的城市群的大城市，就是原来三个三角区，原有的三个城市群加上海西，都被定为优化发展区。在区域定义中，重点是发展现代服务业和先进制造业，现代服务业的发展将会对商业服务性地产带来巨大的发展空间；在重点发展区，在国家区域布局里有两个承接，一是承接优化发