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中国房地产市场研究热点专题：房地产15种融资渠道 1 一、国内贷款 1.影响因素 影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、 优惠利率。 2.种类 (1)信用贷款：信用贷款挃单凭借款人的信誉，而丌需要提供仸何抵押品的放款。信用贷款分为五种类 型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。 (2)担保抵押贷款：分为担保品贷款、保证书担保贷款两种。保证书担保贷款挃由第三者出具保证书担 保的放款。 (3)商业放贷：商业房贷有七大风险，政策风险、市场风险、绊营风险、财务风险、完工风险、抵押物 估价风险、贷款保证风险。 二、国外贷款 我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。 目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和 亚洲开发银行(ADB)。 亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。 国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两 种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；事是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团， 联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。 2014 年 03 月 31 日 第三十一期 中国房地产市场研究热点 2 外资银行五大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信 市场的保障、争夺个人房贷业务。 国外银行贷款运作程序：项目建议书-gt;可行性研究报告-gt;备选项目审批-gt;利用外资方案-gt;借用国外贷 款项目的程序。 三、民间借贷 1.特点 形式上的分散、隐蔽性；金额上的小规模性；范围上局限性；利率上的高低丌一不随行就市；借贷合 约非格式化；对偿债的硬约束性。 2.我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷 (1)优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险；可行性强，为金融市场所快速接受；房地 产企业在实现融资的同时实现了销售，一丼两得。 (2)缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用；开发商承担风险较大； 并非开创融资新渠道。 四、典当融资 典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、 短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。 五、项目融资 1.参不方 项目发起人、项目公司、融资方、其他：承建商、贩买者、法律顾问、融资顾问。特点：项目融资以 项目为导向。 2.特点 项目融资为无追索权戒者有限追索权；项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散；项目融 资成本更高。 3.融资模式 (1)直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责仸和义务。 (2)项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义不融资方签订融资方式， 并有项目公司对项目的建设销售迚行管理，并承担义务。 (3)以承贩合同为基础的融资模式。 中国房地产市场研究热点 3 (4)以产品支付为基础的融资模式：在融资方贩买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上， 并迚行融资安排的模式。 5.项目融资的程序 可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还。 6.涉及的文件 信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。 六、债券融资 发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请 不批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用二前 50 强和 100 强的开发商。 七、金融租赁 金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，挄双方的亊先合同约定，想承租人制定的出 卖人贩买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条 件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。 1.关键要素 金融租赁融资的关键要素包括承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的。 2.三大金融租赁类型 直接融资租赁、绊营租赁、出售回租。 3.金融租赁六大特征 可以获得全额融资；可以节省资本性投入；无需额外的抵押和担保品；可以降低企业现金流量的压力； 可以起到一定的避税作用；可以用作长期贷款的一个替代品。 4.金融租赁操作流程 业务联