亚豪精品—2009年淮北市项目前期顾问报告.ppt

淮北房地产市场宏观分析 淮北城市概况 淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。 地势由西北向东南倾斜，平川广野、低山残丘是地貌的主要特征。 全市土地面积2714平方公里，其中，市区371平方公里，辖相山区、烈山区、杜集区和濉溪县，共33个乡镇，580个行政村。 淮北市行政区域板块划分 淮北城市概况 相山区——淮北市房地产项目集中区域 市分为三区一县，其中相山区是市委市政府所在地，同时也是道路交通枢纽地带以及各类市政配套成熟区域，所以成为淮北市主要房地产项目集中区域。也是本项目所在区域，故作为本次市场研究的主要对象。 淮北房地产市场板块划分 淮北房地产市场板块分析 北部区域——老城市中心 区域特征：建成年代较早，是老矿区和电厂所在地，道路交通体系发达，周边配套完善。 房地产市场特征：大量二手房集中（均价1500元/平方米左右 ），新增项目较少，以商业项目或商住公寓类为主，（均价2500元/平方米）。 代表项目：金色华松 淮北房地产市场板块分析 南部——经济技术开发区 区域特征：市委市政府所在地，城市中心南迁，逐步成为新的城市中心。 房地产市场特征：大量新增项目集中区域，为主要的开发区域。但由于周边商业配套尚不完善，且基本为纯住宅类产品，故本地区项目价格仍有一定上升空间。虽有一些高端项目，但是整体价格较北部区域还有一定差距（均价2300元/平方米）。 代表项目：帝景·翰园、发现之旅 淮北房地产市场板块分析 西部——县城区域 区域特征：区域远离市中心，交通体系相对较差，周边配套设施相对匮乏。 房地产市场特征：多为二手房，但是其价格较之北部区域要远低（1000-1200元/平方米左右 ）。新增项目较少，价格较低（1800元/平方米左右）。 代表项目：家天下 淮北房地产市场板块分析 东部——发展区域 区域特征：处于城市未来开发区域，目前道路交通和配套设施状况较差。自然环境优越，存在大量水系，是其他区域所没有的。人民路东段延长线规划为城市CBD区域，将建有大量写字楼，同时规划市人大、市政协等政府机关也将迁入该区域。 房地产市场状态：本区域目前仅有温哥华城一个房地产项目，它的价格代表了目前本地区房地产市场的状况。虽然目前价格不是很高（1500元/平方米），但是本区域独有的自然资源和良好的未来发展的前景，使得本区域价格具有很大升值潜力。 代表项目：温哥华城 淮北房地产市场板块分析小结 淮北房地产市场板块分析小结 城市自然景观资源利用较少 坐落于本市北部即最大的相山公园周边开发的项目很少（仅有两个），究其原因主要是：可利用土地较少，多为建成年代久远的老式居民楼，居民多为矿区职工，拆迁难度较大。 由于本市中公园、水系、公共绿地等公共景观位置相对集中（北、东部），导致本市大多数房地产项目没有自然景观依托，大多采用自主建设景观。 淮北房地产市场板块分析小结 矿区人群为当地市场主要购买力 消费人群主要来自矿区，2002年以后,全国能源市场出现了供不应求的状况，淮北煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水平也有了较大提高：一般职工年收入达到了5—7万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。从近几年的发展来看，矿区人群的收入水平在逐年提升，对居住条件的升级需要成为推动本市房地产市场发展的最大动力。 淮北房地产市场探测 诸多因素导致房地产市场发展势头良好 矿区职工购买力的逐步释放。 新矿井建设形成的住宅需求。 老城区住房的升级需求。 住房投资。 淮北房地产市场宏观分析 区域市场特征分析 区域市场特征分析 项目开发重点区域为以市委市政府、市体育中心为核心的新城市中心地带。 新开发项目大多以普通住宅为主的单一类型项目产品；家天下、温哥华城是普通住宅和别墅类产品兼备的综合类项目。 市中心各项目周边自然景观资源较少；家天下、温哥华城景观资源相对丰富。 产品建筑形式分析 户型产品分析 销售价格分析 园林景观分析 立面材质分析 配套设施分析 温哥华城 一期产品 二期产品 小区园林 帝景翰园 产品类型 五星级生活配套 家天下·骊景天成 地块紧邻人民路与南湖路交汇出，交通便利，路网发达，为项目居住人群提供了快捷方便的交通体系支持； 地块北侧为待建的６００亩桓潭公园，南侧隔路与在建的高尔夫球场相望，具有稀缺的自然景观资源，为项目打造高品质的景观产品提供了资源前提； 整幅地块的三块地容积率各不相同，为项目产品的丰富性和差异化提供了价值基础； 地块原为农田用地，周边存在大量农村居住村落，人居环境较差； 地块所处人民路东段处于城郊，市政配套、生活设施缺乏； 地块所在区域原为老矿区，地块周边存在地平沉降和粉尘污染，购房心理抗性较大； 　　　通过上述针对地块优劣两方面的分析可以看出： 　　　　地块优势明显，但缺点也非常