亿兰天朗—2009年西安商业综合大厦项目系统营销策划方案.ppt

6、回落期推广展示——户外 6、回落期推广展示——杂志 7、微弹期推广计划 媒体 10年2月计划 发布规格 费用支出 费用分摊 10年3月计划 发布规格 费用支出 费用分摊 10年4月计划 发布规格 费用支出 费用分摊 户外 延续 　 0 8.33 延续 　 0 8.33 延续 　 0 0 围墙 延续 　 0 0.25 延续 　 0 0.25 延续 　 0 0 网络 延续 　 0 0.83 延续 　 0 0.83 延续 　 0 0 印刷品 更新印刷品 20000*250 1.54 0.77 延续 　 0 0.77 延续 　 0 0.77 公关活动 　 　 　 　 业主酒会 简单 1 1 业主酒会 简单 1 1 华商报 周四信息 20*15 0.2 0.2 稀缺营销 1/4彩版 3.6 3.6 稀缺营销 1/4彩版 3.6 3.6 合计 　 　 1.74 10.38 4.6 14.78 4.6 5.37 比例 　 　 0.60% 3.60% 1.60% 5.13% 1.60% 1.86% 7、微弹期推广展示——户外 7、微弹期推广展示——报纸 7、微弹期推广展示——名片 7、微弹期推广展示——纸袋 7、微弹期推广展示——纸杯 8、售楼部策略——奢侈策略 内部装修：现代文明主义装修风格，简洁明快。 高贵、气质、明快，赋予现代国际主 义品质生活的质感和现代科技对精英 主义生活方式的支持。 灯光、饰品内部小品要在细节处打 造一种现代温馨主义的布局模式， 提高整体售楼部的现场氛围 策划系统总结——价格高，卖的快 项目定位：产时权酒店，自身可以最大化市场价值和土地价值； 价格定位：9200元/平米； 销售周期：11个月 销售利润：销售额273368800元，按照平米5864元/平成本，总成本 181785200 元，毛利元 简易程度：销售完与长江置业无关； 后续利润：如果我们管理，每年收入1000多万 后记—— 以上就是本公司对于项目的理解和操作思路，希望对于本项目的发展有所帮助！同时基于我公司在西安成功操作过产时权式酒店的经验，我们深信我们一定可以成功的营销本项目！ 谢谢各位领导！ 营销机构：亿兰天朗 汇报时间：2009年3月 * * * * * * * * * * * * * 5、串商会，走外地——寻找外地消费者 创新内容：串商会，获得信息，外地精准营销； 创新程度：西安第一个真正精准营销； 针对问题：外地消费者类似程度高，可以达到精准； 解决方式：通过商会，朋友获得信息，精准营销； 创新成本：没有成本； 创新效益：增加了销售能力； 怎么卖？ 销售战略： 概念洗脑、价值引导、风险锁定基础上打一场长认筹，短销售的速决战！ 战略解析： 概念洗脑：战略操作第一步就是要用全新的概念让消费者有点追捧感； 价值引导：从投资价值和使用价值双向引导消费者的购买欲望 风险锁定：对消费者的价值实现给予充分的风险锁定 1、销售战略 销售战略： 概念洗脑、价值引导、风险锁定的基础上打一场长认筹，短销售的速决战！ 战略解析： 长 认筹：市场冷淡期，对推广和价格带来的磨察性成本 短 销售：借势下半年回量趋势，迅速实现利润锁定 撇油认筹：认筹期给出一定的优惠，给出消费者撇油心理 1、销售战略 销售标的： 29714平，概算420间（包括我们 要销售的2~3层餐娱面积） 销售周期：从2009年7月到2010年5月，共计11个月 平均任务：2701平米/月、39套/月 销售目标：95%是最低目标，实现100%的可能性非常大 价格目标：实现销售均价9200元/平米 2、销售整体目标 3、销售分期及阶段目标 时间：09.04~09.06 目标：价格概念测试 销量：暂无 均价：暂无 时间：09.07~09.09 目标：锁定147组,35% 销量：10400平 均价：8800元 时间：09.10~10.01 目标：168套,40% 销量：11886平 均价：9188元 时间：10.02~10.05 目标：105套,25% 销量：7429平 均价：9800元 4、项目价格模拟及现金流量 时间 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 价格 0 0 0 8800 8800 8800 9000 9200 增量 0 0 0 0 0 200 200 200 销量 0 0 0 2229 3714 4457 5943 2229 套数 0 0 0 32 53 63 84 32 比例 0.00% 0.00% 0.00% 7.50% 12.50% 15.00% 20.00% 7.50% 现金预算 0 0