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建筑物区分所有权客体研究 2009年第6期 (总第104期) 广西教育学院学报 GUANGXIJIAOYUXUEYUANXUEBAO 建筑物区分所有权客体研究 林海榕 NO,6,2009 (SerialNO.104) (福州职业技术学院公共基础部福建福州邮编:350108) 摘要:对建筑物区分所有权的客体进行研究,要解决以下几个问题,一是什么样的建 筑物可以区分所有,二是区分的原则,三是共有部分如何确定.专有部分在结构和利用上具 有独立性,是建筑物进行区分所有的客观条件,但是能否在法律上实现区分所有,还取决于 其权利人的主观意愿.建筑物区分所有权中共有权客体范围的确定,一方面要有利于对专 有部分的利用,另一方面也要允许权利人的意思自治. 关键词:物权法建筑物区分所有权客体立法建议 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1006—9410(2009)06—0033—05 我国物权法对建筑物区分所有权的定义是: “业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分 享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利.”有学者认为:”建筑物区分 所有权是一个完整的权利,而不是几个权利的集 合,但具有不同的权利内容.”…建筑物区分所有 权内容的复合性,导致了其客体的复合性.正因为 这种权利客体所具有的复合性,才有必要在单独 所有权,共有权之外,再设置一种新的物权.对建 筑物区分所有权的客体进行研究,首先要解决的 是在什么情形之下建筑物在法律上可以被区分所 有以及区分的原则,其次要解决的是共有部分的 范围,这不仅决定共有权的行使,也决定业主的共 同管理权的行使. 物权法对建筑物区分所有权客体的规定比较 模糊,住宅与经营性用房以外的建筑物是否可以 区分所有没有明确,区分的规则,共有部分的范 围,共有部分与专有部分的关系等方面也没有明 确的规定.关于建筑物区分所有权的客体,有学者 认为:”建筑物区分所有的客体体现为建筑物,包 括所有可能发生建筑物区分所有的类型,如公寓, 普通住宅以及联体别墅等.业主的区分所有权的 范围已经从建筑物拓展到整个小区.”E2还有学 者认为:”建筑物区分所有权的客体具有整体性, 为众人共同拥有的建筑物,其呈现之建筑物的所 有权形式与一般的动产所有权和其它不动产所有 权不同,既有独立享有,又有共同享有,建筑物区 分所有权之共有形式非表彰权利的整体性,而是 呈现建筑物的整体性,即在整体建筑物上体现权 利的整体性.”[3]学者们虽然认为可能发生区分 所有的建筑物都可以成为建筑物区分所有权的客 体,但并没有深入研究哪一类的建筑物可以被区 分所有,或能够被区分所有的建筑物应该具有怎 样的特征;也没有研究建筑物区分所有与所有者 的主观意思的关系,即所有者对建筑物登记为单 独所有还是区分所有是否有决定权;学者们虽然 认识到共有部分不仅局限于建筑物本身,还应延 伸到整个小区,从而体现客体上的整体性,但并没 有进一步研究这样的一种延伸所要遵循的规则, 也就是共有部分与专有部分的关系问题.本文将 着重从这几个方面,对建筑物区分所有权的客体 进研究,并对我国物权法在建筑物区分所有权立 一— 法上的完善提出建议. 1.建筑物区分所有权客体的特征 单独所有权典型体现了一物一权的物权法原 则,权利的主体是单一的,而权利的客体也是单一 的.共有权也一样,虽然权利的主体是复数的,但 也仅成立一个物权,是多个主体对同一个客体共 享一项权利,其客体也是单一的.所谓单一的客 体,就是在法律上无法或无须对客体进行分割从 而产生更小的权利单元.”无法”是指,如果继续分 割下去可能导致客体丧失独立利用的价值,从而 不能成为一项权利的客体,例如公寓最小的权利 单元是成套的房间,而套内的单独的房间因为无 法单独利用而无法成为一个权利单元.”无须”是 指,虽然就单独利用的功能而言可以对客体进行 进一步的分割,但权利人认为暂时没有必要,故将 全部客体视为一单独的权利对象,仅成立一项权 利,例如在没有分家之前的同一宅基地上的全部 建筑物就是一个单一的所有权的客体. 建筑物区分所有权客体具有复合性与整体性 的双重特征.与单独所有权和共有权的标的不同, 建筑物区分所有权的客体具有复合性的特点,这 是建筑物区分所有权内容的复合性所决定的.建 筑物区分所有权中既有对专有部分的所有权,还 有对共有部分的共有权以及由此产生的对共有部 分的共同管理权或成员权.这些不同的权利内容 所指向的对象是不同的,这些不同的对象共同复 合成为建筑物区分所有权的客体.虽然,建筑物区 分所有权的客体具有复合性,但对于建筑物区分 所有权而言,客体依然是一个独立的物,这是物权 法上一物一权原则的必然要求.这也是建筑物区 分所有权的独立性与整体性所决定的,共有权与 成员权是依附于专有部分的所