托斯卡那营销策划方案.docVIP

第一部分：“托斯卡那”项目认知 一、产品优劣势分析。 （一）产品定位分析 优势 劣势 1、全面领先市场的定位优势：项目采取全面领先市场的竞争策略，与南宁市的豪宅市场产品保持差异化，有利于走具有自己特色和个性的营销道路； 2、定位顶级豪宅，有利于保证项目的品质和形象； 3、避免低档次社区和产品多样化社区的居住混乱、人群复杂的局面； 4、产品的目标客户群更有针对性。 1、目标客户群体为社会人群金字塔中的塔尖部分，客户存量较少，需求量有局限性，分布区域泛化。他们大多涉猎多方面领域，情感理智，考虑、避忌的因素相当多，对产品有吹毛求疵的高挑剔与对比。项目的营销难度显而易见； 2、产品定位的单一化，不利于满足业主的多样化、个性化需求； 3、项目是在制造一种新标准，这种标准在南宁前无来者，产品的开发难度、风险性显然存在，很多因素在特定的政策和市场条件下会形成风险隐患。 （二）总体规划分析 优势 劣势 1、利用自然坡地设计，制造高低落差，并最大限度地利用自然资源，保护原生地形地貌。自然就是最美； 2、以独栋为主，纯别墅设计，保持产品的品质； 3、配套完备，档次极高，基本符合别墅项目所需； 4、大规模社区，容易造就大盘社区品质； 5、低密度、低容积率、高绿地率、占地面积大等规划硬性要素，使项目具有绝对的排他性性竞争优势； 6、以自然景观为主导，切合大南北居住朝向来规划单体布局，朝向与景观兼