如东洋口港商业项目产品研究报告-针对产品前期进行细致的分析，一手资料.pptx

谨呈：南通天瑞置业如东洋口港商业项目研究工作第一阶段第二阶段第三阶段了解市场情况并形成初步定位方向根据定位研究形成产品报告深化定位并形成整体定位报告工作任务2011/052011/062011/07时间节点市调宏观及区域市场数据收集如东县扫街式调研针对政府的访问针对消费者的访问市调报告市场环境分析区域认知访谈总结（政府、消费者）项目条件分析项目初步定位分析推导分析项目所在区域特性研究项目产业基础市调报告结果确定客户分类与产品导向通过市场研究确定价格范围整体战略定位报告市场定位客户定位产品定位价格定位物业发展建议报告总体规划设想总体规划建议分物业产品设计指导建议开发策略分期安排最终成果P报告整体框架51商业产品设计指导建议报告指导原则62办公产品设计指导建议市场特征研判住宅产品设计指导建议总体方案设想7384项目规划建议商业物业运营管理建议P报告指导原则PART1P报告指导原则本报告要解决的核心问题：根据项目各项元素，对已定位的物业产品给出设计指导建议解决的主要问题： 明晰本项目产品的各项属性、整体形象、核心价值、环境资源等研究。根据各项元素，贴近整体形象，并对其中已定位的各种物业产品（商业、办公、住宅）分别给出设计指导建议。整体设想商业产品设计指导建议办公产品设计指导建议住宅产品设计指导建议项目环境资源利用不同物业类型设计建议整体设想与物业设计形象与产品精确整合P报告指导原则我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向政府层面通过商业的发展带动区域其它物业发展，促进板块升值。提升区域对外形象。根据前期的市场调研研究分析，并对项目的各类产品作出精准定位。后期的产品设计建议则结合目前市场规律和定位原则为考量依据，完善产品深化及设计建议。企业层面通过商业开发实现利润最大化。与政府目标协调一致，保证项目顺利开发。项目层面以市场、定位为依据，指导产品设计，打造符合项目营销的产品。产品设计以物业销售、经营为指导。通过前期市场研究、精确定位与产品设计结合，确保营销利润。P市场特征研判PART2P市场特征商业办公住宅市场机遇：如东商业整体投资市场较好，本案位于港口新城政务区，是区域内唯一的商业项目，无同类产品竞争压力 区域首个商业项目 商业投资市场较好如东良好的商业投资环境辐射至乡镇市场，给乡镇市场带来利好影响。本案作为区域内首个商业项目，扮演着领头羊角色，无同类产品竞争压力。此外，作为首个商业项目可以在消费者心中留下最早、最深的印象，对未来商业运营产生利好影响。机遇 政府重视项目发展 港口新城政务区项目位于港口新城政务区，处于新区核心位置，未来区域发展会以此为中心，四周扩散。且政务区机关人员会成为商业未来运营带来有力支撑。项目是区域对外形象窗口，政府必然会重视其发展，会为项目的开发运营提供各方面利好支持。P市场特征商业办公住宅业态特征：区域内仅有的长沙镇商业街，业态参差不齐，档次低，为本案业态突破提供了机会点配比特点：1、区域内唯一的商业街以生活配套为主，业种偏低档次。2、餐饮业态占比较低，以满足当地居民需求为主，同时也说明当地对餐饮业态需求不高。3、休闲娱乐业态占比不高，显示了当地休闲娱乐业态品种的不足和缺乏综合性的规划。 长沙镇商业街沿街商铺业态业种比例图本案机会点：1、区域内商业经营品种单一，未来本案可有针对性的增加餐饮业态，满足区域内政府、商务人士以及产业人口需求，并弥补休闲娱乐业态缺口。2、长沙镇商业街业态档次普遍偏低，建议本案未来业态业种档次以中档为主，并逐步提高，满足区域对更高档次需求。长沙镇商业街沿街商铺业种档次比例图P市场特征商业办公住宅产品特征：由于区域市场商业产品较少，且未来主要投资客来自如东城区，因此本案可将如东在售商业产品特征作为参考从市调中了解到，目前项目所在区域商业产品十分少有，仅海逸社区少量社区底商，商铺面积尚未分割，处于待销售阶段。在此将区域产品与如东县城市场结合起来分析。市场特征1-商业产品面积特征：目前如东在售商业项目主要为办公裙房或社区底商，面积区间20-200平米，商铺以沿街单层或1复2式出售。2-商业产品面积分析：产品面积区间分为两段：20-80平方米、120-200平方米。20-80平米：该面积区间属于商业项目中的小户型面积，主要用于满足小型投资客群及需要自主经营的客群，且去化速度快。120-200平米：主要用于满足市场少部分高投资预算客群，对商铺面积有目的性需求，由于该部分销售对象在市场中所占比例较少，且因总价高的原因造成一定的投资风险，所以去化速度相对较慢。市场面积分析P市场特征商业办公住宅市场启示：港口新城政务区商业投资市场发展机遇良好；综合整体市场特征，商铺应以30-80平方米小面积为主打产品利好投资市场带来商业发展机遇 目前如东商业主要集中在中心城区，港口新城由于处于开发初