株洲高新区项目定位浅析.ppt

高新区---项目定位浅析 2011年1月 株洲地产现状 地产现状 项目分析 优势（S）： 交通便利，两条主干道连通 地块土地资源珍贵、自然环境好 高铁和城铁将为项目提供商业价值 * * 前言： 在当前的地产市场里，产品规划的好坏与否，直接决定了市场对项目的接受度，在产品高度同质化的今天，一个楼盘项目若想在竞争中取得优势，除了地段、环境等因素外，重要的是要有特色，也即是产品差异化，由此形成自身楼盘的个性，从而提高竞争力优势，而这种差异化的形成，往往就取决于项目定位。 天元区 芦淞区 荷塘区 石峰区 本项目 建宁经济开发区 高新开发区 栗雨区 武广新城 株洲地产市场按地域划分可分为以下5个组团： 石峰区： 阳光爱琴海、莱茵小镇、响石花园、景秀名园 荷塘区： 印象华都、翠堤湾、渌江明珠、金色荷塘、碧玉花园铂宫、御景东方、嘉盛华府、新城一号 芦淞区： 天鹅湖1号、锦绣江山 天元区： 海韵天城、水岸春天、尚格名城、水岸春天、城市风景、丽景滨江、天台玉苑 栗雨区： 项目属城西新区组团，政府规划生态、环保高科于一体的高档住宅区域，随着城市“东提西拓”河西新城将成为新兴中心城，区域配套将日臻完善。 印象华都 翠堤湾 渌江明珠 金色荷塘 天鹅湖1号 御景东方 建宁中环工大中苑 风林绿洲 锦绣江山 地产现状 海韵天城 高科·颐景园 水岸春天 华晨·CBD·流金岁 海创明珠花园 西城名邸 阳光爱琴海 碧玉花园铂宫 地产现状 4000元 恒基·莱茵小镇 3900元 湘润·阳光爱琴海 石峰区 6200元 恒丰·水岸春天 4300元 海韵天城 天元区 4300元 锦绣江山 4300元 天鹅湖1号 芦淞区 100万元/套 碧玉花园铂宫 3800元 中房·金色荷塘 2300元 渌江明珠 3800元 翠堤湾 市场所售户型面积普遍较大，影响销售单价。别墅类高端物业缺少，市场存在一定的客户群体。 3900元 印象华都 荷塘区 备注 售价 项目 区域 调查小结 综上，从客户需求角度出发，本项目应符合以下条件： -户型配比应以花园洋房主要供应品（二房面积控制在80-90㎡左右；三房、四房面积控制在95-130 ㎡左右） - 联排别墅 、 叠加别墅 为辅助供应品(叠加别墅面积控制在140-160 ㎡左右、 联排别墅面积控制在180-220 ㎡左右) -人车相对分流。 近期，株洲市房地产市场交易激增。市场火爆有以下几个因素。1是去年3月5日下发的《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》至今年年底到期，市民集中在这段时期大量办理购房手续。2是临近年终岁末，开发商加大营销力度，欲意加速资金回笼。3是受近期城区中心商业区大型商业楼盘（楼上部分为住宅）高价开盘影响，全市商品住房均价上涨较快，市民在一种“买涨不买跌”的心态下加速购房。4是因今年以来，建材、人工工资价格连续上涨，商品房建设刚性成本日益增加，加之通货膨胀预期下，部分中高收入人群将购置房产作为资产保值的重要方式，保值需求仍然较为旺盛。 但部分客户的需求不能完全体现实际需求，我们将在实际规划中针对以上建议进行修正。 经济技术指标和地块现状 规划用地面积： 150亩（99999平米） -地块现状为平地和丘陵，自然景观资源可利用价值; --建设用地较平整，适宜打造高档小区 规划有涵管通过，需预留保护带; -植物低矮需要在规划中加入景观因素； -地块部分较为丘陵，利用高差进行塑造性设计; -泰山路西拓与新建栗雨路交汇于项目，为打造项目商业价值的前瞻性。 本案紧邻株洲市行政区（天元区），自然环境清幽，适宜生态居家生活，该片区市政规划为未来的文化、商务、休闲的核心区，在开发过程中可充分利用市政府这一特征所带来的项目价值增值，具备打造高端生态豪宅条件。 本项目 地块本体条件：适宜生态居家生活 地块本体条件：交通对开发将带来一定的影响 项目双面临路，能对项目销售产生实际促进作用。 项目处于武广高铁和城铁的片区，可用于项目塑造性推广； 本项目 劣势（W）： 项目周边配套不足 项目距离城市中心有一定距离 机会（O）： 低密度高档住宅的稀缺 泰山路的通车，将与天元区融为一体感 城市购买人群支撑 威胁（T）： 其他在售楼盘城市配套相对完善 项目将为该片区先锋驱干 1、遵照地形，合理规划 2、打破常规，打造差异化产品 3、区域调研、产品调研、分析产品、深访区域客户得出产品定位 4、通过景观资源、土地资源的营造，建立产品生态高端形象 5、产品创新、低密度设计吸引目标消费人群 解决思路 个盘价值实现突破区域价值 花园洋房 弥补市场空缺、差异化 叠加别墅 满足中高端消费需求 联排别墅