2006思源 烟台首开集团天鸿凯旋城写字楼市场调研报告.docVIP

天鸿·凯旋城 写字楼专项市场调研报告 思源经纪 2006年9月长期以来，烟台市的发展受到山东省委、省政府的高度重视。2002年8月，对烟台提出了“三个明显、两个高于、一个跨越”的目标要求。2003年9月，山东省委、省政府在烟台召开发展现场会议。2004年，山东省委、省政府进一步作出“东部突破烟台”的战略部署。??全市GDP持续增长，后劲十足 从2003年开始，GDP实现了跨越性地飞越。2005年，全市实现生产总值2012亿元，人均生产总值30899元，境内财政总收入达到293亿元，其中地方财政收入87亿元。先后荣获“最佳中国魅力城市”、 “全国文明城市”“联合国人居奖”等荣誉称号经济的发展让烟台越来越具有国际吸引力。到目前为止，美国通用、韩国大宇等家世界500强企业在烟台“安营扎寨” 企业 投资项目 投资总额（万美元） 排名 企业 投资项目 投资总额（万美元） 排名 电装 烟台首钢电装 4500 252 中国电力 龙源电力技术 307 60 丰田织机 316 中国石化 龙华塑胶 350 54 丰田通商 273 大明电子 345 旭化成工业 山东华润厚木尼龙 880 459 APCI 柏美亚 140 424 丰田汽车 大丰工业 842 8 道奇 电缆 2400 490 雅马哈发动机 美通模具 109 249 CSX 烟台环球码头 9943 454 汉高 汉高乐泰 600 436 鸿富泰 精密工业 2000 478 大宇 大宇造船 9990 234 三菱商事 能源 9000 　 LG电子 通信 7784 244 三井物业 汽车模具 1500 　 现代重工业 冰轮重工 2000 345 SK 万华SKC 102 108 延锋伟世通 汽车饰件 2000 　 通用 通信汽车 92664 5 日清制粉 食品 　 　 4、 烟台港战略地位优势明显 烟台作为环渤海经济圈内的重要港口城市，其优势地位越发明显。近日，《福布斯》中文版对外公布了以661座城市为调查对象的中国大陆最适宜发展物流的城市排行榜。在25个上榜城市中，继上海、广州、宁波、杭州之后，烟台名列第五。 二、 滨海CBD大势所趋 1、 烟台市政府指定了滨海商务区为烟台的 CBD ，并于 2004 年，正式委托清华大学建筑设计研究院为烟台未来的 CBD 作规划设计，按照规划，烟台未来的 CBD 将建在大马路以南至二马路的滨海广场地段，规划新建筑面积达 48. 8 万平方米为烟台未来总体 CBD 的形成奠定了基础。以总价3.72亿元竞投得逾3万平方米滨海景区B宗地块的开发权相对目前火爆的房地产住宅市场，烟台写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状况在近年的中低端写字楼产品和边缘写字楼产品中已有所改变。正处在一个全新的发展和变动时期。飞速的发展成为吸引海内外投资者的热土从体制来看市场经济体制已有很大进展，民间投资从外资的流看目前烟台市外商投资企业已达到6390家，其中合资经营4019家，总投资额达146.61亿元，注册资本87.12亿元在市政基础设施建设城市环境建设、文明程度、人口素质方面的投入和产出都是巨大的，取得的成绩也是有目共睹的伴随消费资源的转移必将带动整体商业氛围，目前市场上的写字楼产品质量参差不齐，产品设计存在“硬伤”：电梯配置少，在上下班高峰期拥挤现象严重；地上地下停车场面积普遍不足，防碍业主出行；缺少固定用餐场所，时常有送外卖的小贩穿梭其中；缺少足够的共享交际空间和休闲娱乐设施等诸多问题。 比 重（%） 纯写字楼 11.30% 商住楼 71.90% 其他 27.80%  目前烟台市场上写字楼类型主要还是纯写字楼和商住楼两种。纯写字楼较少，市场主要还是商住楼为主 3）区域分布： 位置 比 重（%） 海港路南大街沿线 38.90% 开发区长江路沿线 24.30% 莱山区迎春大道 16.30% 其他区域 20.50% 从区域分布来看，写字楼主要集中于芝罘区，其次是开发区和莱山区，其它区域比重均较小。 芝罘区以南大街海港路一带的写字楼最为密集，依赖于传统的商业氛围、政治文化氛围以及便捷的交通条件，芝罘区的商务龙头地位非常稳固。 4）各区域特征： 南大街海港路区域 位于烟台市商业中心地段，也是烟台历来的文化中心，商业文化氛围浓厚，人气较旺，能体现出公司的形象，便于商业机会的创造。交通发达，出入方便，利于客户的寻找等优势使该区域成为烟台中高档写字楼最集中，租金价格最高的区域。 长江路沿线 位于烟台开发区（国家级）中心地段，现有写字楼多处于中、低档次（15~20元/平米），高端产品市场缺口大。在建的项目纷纷走中高端路线，如华新国际、蓝天国际大厦、佰和数码广场等。此外，该区域极具成长