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房地产企业成本控制与信息化建设实践探讨 　　引言：新时代的房地产企业成本控制应建立在信息化系统平台之上，通过流程再造，运用限额设计，内部定额，预算管理等方式，全方位的加强“事前、事中、事后”控制，实时动态掌握成本变化趋势，从而最终实现成本目标。 　　随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范化，国家宏观调控政策对房源售价的影响。在这种形势下，房地产企业要想获得稳定的经营利润，必须在降低开发成本，严格控制各项费用支出上下功夫，而传统的以手工为主的成本预算方式和公司简单管理模式，已不能满足新形势下对成本控制的需要，也不能满足信息化跨区域、全局管理的现代管理模式要求。 　　1 成本控制的现状 　　(一)历史原因造成成本控制重视不够 　　1.我国建筑产品价格市场化经历了“国家定价-国家指导价-国家调控价”三个阶段，我国在之前很长一段时间内采取的是单一的定额计价模式形成工程造价，缺少了充分的市场竞争因素，且成本控制局限于做施工预算，没有从全方面、全过程和全要素的层面来控制成本，特别是在项目前期决策、设计阶段的成本控制上缺少前期控制意识，从而造成成本控制的整体认识不高，局限单位项目，全局把控不够。 　　2.随着国家对建筑产品价格的市场化程度逐步提高，工程量清单计价模式的成熟，市场化竞争激烈程度的加剧，房地产企业对成本控制开始予以重视，但重视程度无论是从思想认识上、从科学运用上还是从实际运作和投入上都仍显不足。 　　（二）成本预算和控制分析手段缺乏 　　1.目前房地产企业大多都缺乏完备的基础资料、企业定额，也解决不了用公布的少数概算指标与项目实际情况差别致使成本修正困难的矛盾，往往项目只有到工程竣工交付了，才知道项目成本是多少。 　　2.客观上讲，因成本控制复杂度很高，计算量大，原有的手工计算，或局部使用电脑计算的效率不高，大量的统计和关联数据都依靠人工流转，无法满足成本管理的时效性要求。 　　3.对涉及材料成本的主要材料价格变动、价格认定人为因素多，程序不健全、不完善，没有材料价格信息的数据参考，造成对材料成本风险的预估不足。 　　（三）切实有效的运作和成本管理体制不足 　　1.成本管理涉及到的层面多，各方参与度高，专业人员素质以及明晰的责任分配问题无法得到完美的解决，特别是管理中心和项目中心不在一处，信息的不对称，造成大量不必要的成本增加和投入。 　　2.虽然房地产企业的成本管理体制差异性较大，但都是围绕成本控制目标的最终实现而制定的，成本管理体系的建成，往往是衡量一个企业管理水平的标志。 　　那么上述这些成本管理现状和成本信息化有关联吗？答案是有，且是相互依存的关系，成本信息化不仅可以很好解决成本管理现状中的诸多不足，同时我们也从中看到了成本信息化的必然性。 　　2 如何通过信息化加强成本控制 　　1.房地产项目成本是房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，这些成本费用组成是随着开发的进行逐步发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程各环节，对全部成本构成要素进行规划、控制是用信息化工具所能表现的优势和用武之地。 　　2.成本的控制与项目成本发生的周期同步，它是一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程，信息化在其中扮演的是：繁琐事务处理、远程实时操作、多方协同管理、动态集成管理、智能预警控制、知识管理平台的支持作用。 　　3.在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择可行性比较高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，通过信息化的处理功能，可以方便的实现成本估算计算。 　　4．在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。通过信息化系统可按照二维表格式显示核算项目的成本计划，通过信息化系统的内在逻辑的关系性，可在后续工作流程中详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划目标金额。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，信息化系统可便于分析产生差异的原因，并提示修订目标成本。 　　5.在项目施工实施阶段，信息化系统为动态成本控制提供了良好的支持。信息化系统能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异。 　　6.项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计