大理弥渡全程策划方案：弥渡美晨大酒店项目策划提案.pptVIP

目 录 前 言 第一部分 地理分析 第二部分 项目分析 第三部分 竞争对手分析 第四部分 目标客户分析 第五部分 形象整合 第六部分 营销策略 第七部分 广告推广策略 第八部分 合作方式 第九部分 服务团队介绍及构成 前 言 福润德由“房地产投资决策咨询、房地产市场研究咨询、房地产产品塑造咨询、房地产营销策划咨询、房地产销售管理咨询”等五大核心板块组成的业务体系，涵盖了房地产行业从项目土地招投标决策咨询、投资可行性研究、产品市场定位、产品规划设计、开发施工进程控制、市场形象包装、推广策略执行及执行、销售现场管理及执行、售后客户服务等全流程的各个环节。 经过近期我公司市调部、营销部、策划部的共同努力，以科学、严谨的服务宗旨，提出对该项目的规划建议及营销推广方案.提交文本中某些章节以点带面，还需在后期进一步完善。 弥渡县概况 弥渡状况 2006年弥渡县农业总产值达8.34亿元，同比增10.39%，农村经济总收人达17.53亿元，同比增7.34%，农村经济纯收入达5.46亿元，同比增6.94%，农民人均纯收人达1844元，比上年增89元，同比增5.07%。 2007年弥渡县，分别增长32.6%，在岗职工年平均工资1.75万元、农民人均纯收人1950元，分别增长32.6%和6.13%。 2008年弥渡县增长10.06%，固定资产投资11.11亿元，增长30.02%;社会消费品零售总额5.39亿元，增长13.8%;金融机构存款余额14.41亿元，增长14.99%;职工人均工资1.83万元，增长4.59%;农民人均纯收人2147元，增长10.06%。 2009年上半年，该县农业总产值达72943万元，农民人均现金收入3277元。 弥渡区域商业抽样市场调查 中和路附近的书店面积为170平米，租金为3000元/月； 花灯广场休闲厅面积为215平米，租金为2667元/月； 文笔路经营部面积为130平米，租金为2000元/月； 中心最佳商店面积为20平米，租金为600元/月； 通过市场调研，对商铺、住宅、区域人均收入、人均消费调查统计为： 弥渡市中心商业混乱，没有规模品牌气候，通过市场调研，商铺租金价格范围在15-50元/ 平米；平均租金价格在22.78元/ 平米；人均月收入1342元/月；铺面面积范围在50-77.5平米，住宅面积范围110-150平米合适；人均月消费600元。 直接竞争对手 青螺古坊 位 置:弥渡县青螺公园文笔路旁 建筑类别:商铺 广 告 语:城市弥渡核心商业圈 价格范围:商铺价格4100元-4500元/平米 发 展 商:弥渡青螺坊开发商 直接竞争对手 文笔苑 位 置:弥渡县青螺公园文笔路旁 建筑类别:住宅、平层、跃层 价格范围:住宅价格1900元-2300元/平米 发 展 商:云南亚汇房地产开发商 间接竞争对手 月桂苑 位 置:弥渡建宁路地税局旁 建筑类别: 多层、跃层、商住 广 告 语:幽静家园，雅致追求 价格范围:住宅价格2270元-2300元/平米；商铺价格5457元/平米；商住价格3628元-3760元/平米 发 展 商:云南大理京津房地产开发商 潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为要求高的置业者，对楼盘的品质要求较高； 购房专业知识一般，有待提高。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点； 对弥渡楼市还处在观望状态的少数置业者。 【营销关键举措】 1、产品创新，标杆价格（别墅） 弥渡首个四星级别墅服务营销概念，低密度、高绿化等项目优势来增强客户对产品的期待，树立别墅价格心理标杆； 2、细解投资，物有所值（商铺） 解析市场周边物业租金，以租金回报取得投资客对项目的青睐； 3、解筹后期主动营销（住房） 项目周边派单、摆放易拉宝等等。 通过福润德销售团队深入周边县份洽谈小批次团购为主要营销手段； 4、美晨4星级酒店准现房呈现 酒店准现房的呈现，和住宅项目的快速动工，增加了客户对本项目及开发商的信赖，缩短了交房时间，无形中节约了客户成本。 5、双盘联动 后期通过与滇西批发市场项目营销联动，减少客户流失，保证投资客与自住客兼得的最佳效果； 入市时机的确定和安排（以KFS施工情况而定，以下为我方建议） 项目较为合适的入市时机应该为：2010年5月1日 相关分析如下： a、就项目工程进度而言，到2010年5月底让目标客户群和潜在客户群能直观性看见