城市房屋拆迁补偿安置课件.ppt

土地、房屋拆迁补偿安置 2008-8-11 城市房屋拆迁 (拆迁政策的历史沿革) 与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段： 第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。 国务院颁布了《城市私有房屋管理办法》，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。 第二阶段：即1990年至2001年 我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。1991年国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，1993年5月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。 1999年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一”。 第三阶段：即2001年至今 2001年6月，国务院颁布了新的《城市房屋拆迁条例》，将“货币补偿”作为主要的补偿方式，货币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定”。 2003年12月1日，建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素。 〔城市房屋拆迁的概念〕 定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安置的行为。 基本规范：国务院《城市房屋拆迁管理条例》（1991年3月22日颁布，2001年6月修改，并于2001年11月1日正式实施） 〔城市房屋拆迁的种类〕 1．市政动迁和社会动迁 这是以建设投资不同的资金来源为标准所作的分类。市政动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用地需要而发生的房屋拆迁行为。 2．征地拆迁和非征地拆迁 这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。 3．统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁 这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当地人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单位（被委托人）进行。 一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）相关主体 拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得城市房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人 与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人 拆迁单位：自行拆迁 委托拆迁 一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案 申领《房屋拆迁许可证》 拆迁公告 签订拆迁协议 实施拆迁 二、城市房屋拆迁补偿与安置 （一）拆迁补偿 补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有权人 补偿范围：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临 时建筑) 补偿方式：货币补偿和房屋产权调换 补偿标准：遵循等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定 。 二、城市房屋拆迁补偿与安置 二、城市房屋拆迁补偿与安置 （二）拆迁安置 安置的对象：被拆房屋的使用权人 拆迁安置地点：原地安置和异地安置 二、城市房屋拆迁补偿与安置 （三）实践中对补偿安置资金的监管 货币补偿逐渐成为主导方式 对补偿货币的监管 城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。 三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁估价：是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 注意：拆