新乐别墅项运作策划.ppt

目 录 一、市场背景分析………………………………………3 二、项目定位……………………………………………10 三、规划建议……………………………………………30 四、户型建议……………………………………………48 五、营销策略……………………………………………58 六、视觉展示……………………………………………82 第一部分 市场背景分析 宏 观 市 场 分 析 新乐市经济在快速发展的同时，推动了城市现代化建设的 进程，但也加剧了房地产行业的竞争，特别是近几年，房 地产项目更是呈百花齐放的局面。 市场特性 【房地产市场发展日益蓬勃，但规范程度相对较低】 【县级市消费者和投资者更务实】 【总体供应量大与有效供应不足之间存在矛盾】 【县级市媒体重组合，发布求集中】 【发展商信誉及品牌建设至关重要】 【随着城市格局的变迁，带来发展机遇】 市场竞争激烈， 如何从众多竞争对手中突围？ 项目研究及SWOT分析 区域开发度低、产品可塑性强 之前新乐市场开发的个别别墅项目后期物业落后，相关服务和配套设施跟不上，影响高端客户对别墅的消费信心 。 定位研究 产品定位 档次定位 推广定位 客户行为模式——外在形态 目标客群定位 产 品 规 划 建 议 一个具有文化底蕴及城市品位的建筑会直接在视觉上超越其他项目，纯正欧式建筑，以清水面砖、石材（或真石漆）和高档涂料进行分割；错落有致的坡屋顶形态，独特的八角窗、老虎窗、斜屋顶窗排布其间，配以精美线脚装饰；建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，营造温馨的居家氛围，赋予项目深邃、神秘、高贵气质。 景观建议——景观艺术欧式化 看一场欧式的景观电影 把欧式特色街头雕塑引入园林小品 水景则以喷泉为主，配合欧式宫廷水景雕塑，坐落与社区中央，高贵气息，彰显无疑。 抓住每一处细节，对整个园林景观精雕细琢 让法国梧桐的落叶铺满你回家的路 让法国宫廷的灯火为你点亮夜晚的浪漫 让富于欧式贵族气息的花纹装饰铺满你家门口的地面 规划建议——产品打造尖端化 规划建议——产品打造尖端化 规划建议——产品打造尖端化 规划建议——产品打造尖端化 适时控制户型的面积，主力户型以200左右的户型为主，后期可以根据客户的需求适当调整，如独栋别墅的开发，可以在积累一定客户之后再开发，减小开发风险。 多种空间表现——平层、错层、跃层 花园洋房建议可采用退台式建筑结构，将入户花园引入每户家庭，入户花园根据不同的规划设计成开放式、封闭式、双层高，这样不仅丰富居住感受，更提升产品附加值。 营 销 策 略 服务展示——标准服务 营销推广总体策略 销售中心包装 形象 销售中心是客户接待的第一场所，其品质形象直接决定了客户对项目的第一印象，所以销售中心的品质形象一定要契合项目的定位甚至有所超越，给客户以物超所值的购买体验。 功能 销售中心应具备完整的功能性，接待区、沙盘展示区、样板间、材料展示区、洽谈区、签约区、酒水区、办公区…… 沙盘建议 楼体建议写实制作， 内打光，采用暖光 源。未规划部分可 以采用透明水晶材 料。底座建议采用 高档材料（例如石 材、高级木料、真 皮等)进行包装，以 体现高档项目的品 质感。 展销会 视 觉 展 示 兰乔圣菲 4、持续走高： 项目的成功与否的一个标志就是价格的维护。价格的持续走高对树立和延伸项目和企业品牌起着很大的作用，而且一个新形象面市有一个初期的形象塑造过程，考虑价格的时间性建议以稍低于预期的价格水平来面市，造成超值的感觉吸引短期的购买，达到开门红、树立形象、进一步试探市场的目的。 5、品质透明营销： 通过信息公布、数据公布，拉近客户距离，打消客户疑虑，制造诚信形象。 6、体验营销： 园林景观体验、样板房体验、文化体验、购买过程体验等，通过部分实际的体验，打消客户疑虑，促进销售达成。 体验营销6大策略要点 ? 品牌效应对客户的感召力； 心理暗示 ? 尊崇、优越、专享的购买过程； ? 必然通过努力才能拥有的购买感受； 购买体验 ? 超越空间概念的样板房设计展示； 生活体验 ? 行而上的异国品位服务感受； ? 景观示范空间对品位生活的诠释； 品位体验 ? 特色显著的销售空间组织； ? 覆盖到销售场所及以外的情境展示； 情境体验 ? 由内向外的形象识别体系； 视觉体验 构成条件 构成要点 售楼处的小品 阶段营销推广主题诠释 1、蓄水期： 任务：初步确立形象，告之初步信息，寻找市场切入点。 主题：风情、形象、景观、规划 策略：通过典雅高贵的案名刺激客户引发兴趣，告之客户项目主题风情、规划、景观这些基本要素，满足初步求知欲，并逐步获得对区域的认同，增强客户信心，并做好确立企业形象的铺垫。 2、内部登记期： 任务：储备客户，刺激客户兴趣，