温江项目产定位策略.ppt

温江市场产品研究 温江购房客户研究 项目研究 项目产品调整建议 打造深度居家的项目； 从区域属性来看，对经济实力较强的多次置业客户缺乏吸引力，因此本项目主力目标客户定位在首置和首改客户； 本项目区域是一个纯高校园区，居住群体将偏年轻化，且项目需考虑投资价值； 目前房地产市场的不可预见性较大，需要提升项目的抗风险能力； 在南北区统一规划，分开销售的情况下，一定要突出项目卖点，夺取竞争优势； 在不能确定新疆客户购买本项目的数量的情况下，规划上不应过多考虑新疆客户的需求，避免令项目陷入被动。 项目调整原则 项目总平调整建议 容积率及天际线调整建议 南区现有方案容积率仅为3.07，嘉联建议，在项目以首置和首改客户为主要目标的情况下，建议项目尽量将容积率做满4.0，以获得更大利润（容积率增加0.93，建筑面积增加约5.4万㎡，增加产值2亿元以上。）。 而增加的建筑面积建议通过增加部分楼栋（18层和23层）的高度，以及增加部分楼栋的梯户比的方式进行消化。 最终将整个项目的建筑高度控制在26~33层，以两梯四户产品为主，少量两梯五户，中庭则采用少量两梯三户产品。 两梯四户 两梯四户 两梯四户 两梯四户 两梯四户 两梯四户 两梯三户 两梯三户 两梯五户 两梯五户 项目总平调整建议 建筑外立面调整建议 项目在建筑立面设计上，风格与北区保持一致，沿用新古典主义风格，但是在细节处理上，注意突出项目的特色。建议在建筑的顶部和外部适当的增加装饰性的结构，以此在视觉上提升项目品质感。 项目总平调整建议 景观调整建议 景观上打造主题景观，建议以欧式景观为主，来配合项目新古典主义的建筑风格。在景观营造上注意景观的集中打造，避免景观分散化，最大程度放大景观特色。同时建议对现有大面积的水景进行优化中庭水景进行优化，增加亲水性景观（如无边泳池、广场喷泉），并适当减少水景面积； 项目总平调整建议 商业调整建议 天府原里 规划商业 规划路 规划路 规划路 从地块区域图上可以看到，项目不临主干道，商业价值不高。其中南侧正对天府原里二期，而天府原里二期临本项目一侧是规划有商业存在的，本项目如在这一侧布置商业，能够和天府原里形成很好的互动，同时也便于辐射天府原里的住户进行消费。 同时项目东侧邻近规划中的商业区，如果布置商业能够借势商业中心。而项目的西侧，商业价值相对较低。 从商业价值来看，项目南侧和东侧商业价值相对较高。 项目 项目总平调整建议 商业调整建议 南区总户数为1600户，按每户平均3人计算，小区未来居住人口为：1600户*3人/户=4800人 项目邻近规划中的商业区，且北区已经规划有10000多㎡的配套低商，因此项目商业打造需要考虑在业态上进行补缺。商业考虑打造集中式的餐饮娱乐休闲商业，作为对北区底商的补充。 按照人均1㎡配套商业的话，项目商业体量应该控制在4800㎡左右。 商业布置在地块的东南角位置，以两到三层的集中式商业出现，便于餐饮、娱乐、休闲业态的经营。 户型面积调整原则：总价控制 北区户型 户型 面积 单价（元/㎡） 总价（万元） 紧凑套二 75.44㎡ 4300 32.4 宽松套二 82.51㎡~88.52㎡ 4300 35.5~38 紧凑套三 103.72㎡~111.40㎡ 4200 43.6~46.8 宽松套三 115.31㎡~138.94㎡ 4200 48.4~58.4 南区户型 紧凑套二 74㎡ 4300 32 宽松套二 81~86㎡ 4300 35~37 紧凑套三 95~100㎡ 4200 40~42 宽松套三 112~130㎡ 4200 47~55 注：单价按目前区域最高均价计算。 各面积段户型面积以总价控制为原则，在总价上一定要具备良好的竞争优势，由于中铁的北区将是本项目最直接的竞争对手，因此对方的总价段将是我们明确各面积段户型面积的直接参考，在同样价格情况下，我们的面积略小，在不降低使用性的情况下，相对竞争对手，我们的总价略低。 项目户型配比调整建议 户型面积段调整 面积段 面积比例 80~90㎡ 31.2% 56248㎡ 100~110㎡ 33.2% 59732㎡ 126~140㎡ 27.6% 49666㎡ 大于140㎡ 8.0% 14368㎡ 项目户型配比调整建议 面积段 面积比例 51~60㎡ 5% 约11750㎡ 71~80㎡ 15% 约35250㎡ 81~90㎡ 35% 约82250㎡ 91~100㎡ 15% 约35250㎡ 101~110㎡ 15% 约35250㎡ 111~120㎡ 10% 约23500㎡ 121~141