昌乐2016年城区基准地价修正体系.PDFVIP

第一章 基准地价修正体系 第一节 基准地价修正体系的建立 为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理职能的需要，必须分析宗地地价同基准地价的 关系，采用比较法的原理，编制出基准地价在不同因素条件下修正各宗地地价的系数体系。以便 能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，充分发 挥基准地价的作用。 一、基本思路 影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素，但由于在一个城镇，一般因素地变化只会引 起城镇地价水平的变化。而基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域和个别 因素造成的。因此，建立地价修正系数体系首先要选出影响宗地地价的各种因素，判断它们在何 种程度上影响地价变动，其次，对各种因素的强弱程度进行划分，找出各种程度下因素影响地价 的修正幅度。 测算建立修正系数体系的基本步骤，根据《城镇土地估价 程》，首先计算各级别的地价修正幅 度上调或下调的最高值，其次，按各因素对地价的影响权重，计算各因素的修正幅度，然后求出 各因素不同水平下的修正幅度。 另外需要指出，这里地价修正系数体系是以级别基准地价为基础进行修正的。 二、确定影响城区土地价格的因素 对于不同类型的土地，宗地地价影响因素有显著的不同。一般情况下，商服用地的影响因素、因 子有：商服繁华度、距最近商服中心距离、企业经营类别、临街类型、人流量、交通便捷度、基 础设施完善度、环境质量优劣度、 划限制、宗地条件(主要有宗地位置、形状、临街面宽、宗地 进深、宗地宽深比、宗地利用强度等)。住宅用地的影响因素、因子有：距最近商服中心距离、基 础设施完善度、交通便捷度、公用设施完备度、环境质量优劣度、周围土地利用状况、 划限制、 宗地自然条件、宗地形状及面积。工业用地的影响因素、因子有：宗地行业性质、交通条件（临 路类型、临路条件）、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚 模、 划限制、宗地条件 （宗地形状、地形坡度、容积率）。下面结合昌乐县的实际情况，具体分析影响商服、住宅、工 业的区域因素与个别因素。 （一）影响商服用地地价的因素、因子 影响商服业用地地价的因素基本上有13 个：商服用地类型区、临道路类型、基础设施完备度、距 长途汽车站的距离、距火车站的距离、周围用地类型、人口流量、距商服中心的距离、距公交站 点的距离、临街宽度、宗地进深、临街形式、宗地形状。 （二）影响住宅用地地价的因素、因子 影响住宅用地地价的因素主要有 13 个：距最近商服中心距离、距公园广场距离、临道路类型、距 学校距离、距农贸市场的距离、环境质量、景观条件优劣度、周围用地类型、距公交车站距离、 基础设施完备度、宗地面积、宗地形状、 划土地利用方向。 （三）影响工业用地地价的因素、因子 影响工业用地地价的因素有9 个：临道路类型、距火车站距离、集聚效应、周围用地类型、宗地 临路条件、宗地面积、基础设施配套状况、宗地形状、 划土地利用方向。 三、确定各因素、因子对地价的影响程度 各因素、因子对宗地地价的影响程度，实际上就是各因素、因子对宗地地价所作的经济贡献。本 次采用因素成对对比分析方法确定了各因素、因子影响昌乐县地价的程度，结果见表5.1-1，5.1- 2，5.1-3 ： 表5.1-1 商服用地宗地地价影响因素权重表 类型 修正因素 权重 商服用地类型区 0.1272 临道路类型 0.1062 基础设施完备度 0.0838 区域因素 距长途汽车站的距离 0.0723 距火车站的距离 0.0752 周围用地类型 0.0653