2011中国房地产市场形势分析报告.doc

2011中国房地产市场形势分析报告 真正推高房价的是房地产商，最大受益的也是房地产商。房地产商用银行的钱，用建筑商的钱，用客户的预付款。在充足的时间内抬高房价。因为房地产商成本很小，风险很低。屯地，屯房，忽悠客户抬高房价。任志强被多军追捧拥戴，然后高价卖房给他们，绝对是庞氏骗局的操盘高手。　　 　　房地产商就像把白糖水当脑白金卖给银行，银行就像把放馊了的糖水当黄金酒卖给房奴，这就是房地产商、房奴和银行之间的三角关系。作为银行的大东家，国家和银行是同时觉醒的，只是房奴们还不怎么上道，一副认贼作父的样子，典型的斯德哥尔摩综合症症状。斯德哥尔摩综合症（Stockholm syndrome），斯德哥尔摩效应，又称斯德哥尔摩症候群或者称为人质情结或人质综合症，是指犯罪的被害者对于犯罪者产生情感，甚至反过来帮助犯罪者的一种情结。这个情感造成被害人对加害人产生好感、依赖心、甚至协助加害于他人。房地产商既骗了银行的钱，又骗了房奴的身子，银行要的是钱，不需要房奴的身子。银行觉醒了，房奴也快了。面对摇摇欲坠的楼市，不淡定的房奴们压根没弄明白一个基本道理：国有化是软着陆，除了炒房客，谁也不吃亏。试想，如果房价大跌之后，银行不要你房子，非得让你足额还贷，你上哪哭去？最关键的是，房奴们是觉得以后二十年（有些是三十年）月月给银行发工资好呢，还是把工资用来消费，提高生活水平好呢？工资用来给银行发工资，银行没赚多少，银行早就把钱一次性送给开发商了，所谓按揭，本质上是开发商把房子高价卖给了银行，然后房奴再向银行融资租赁，事实不就是这样嘛。举例而言，是房地产商七十万把房子卖给银行，银行再把房子融资租赁给房奴，月供二三十年，给银行一百多万，直至月供完成之时，房奴才取得不设抵押的不动产。房地产商售价七十万，银行已经是亏了，要是银行直接炒楼，起码不能拿个团购价嘛。　　 　　按揭之下，房地产商和银行联合忽悠房奴，真正的赢家只有房地产商一个。既然是抵押贷款，那房子值钱倒也好，银行回收再卖嘛，可一旦房子不值钱了呢？房奴说那累点就累点吧，好歹能落套房子，又或者断供了事，可银行又何苦呢？政府卖了地，赔上了政治信用，也搭上了银行，吃的是老本，做的是一锤子买卖，加上受贿所得，赚的也只是房地产商的零头，何必呢。站在国家角度，站在银行角度，站在房奴角度，站在刚需角度，站在经济平稳发展和最佳社会效益角度，唯独不站在房地产商角度，国家采取什么方案，效果最好呢？房产税解决的是土地财政问题，公租房才是解决房价问题。国有化是软着陆，除了炒房客，谁也不吃亏。健康的市场机制就是要制造多赢局面嘛。　　 　　至于傻不楞噔的炒房团、囤房者，那真是被人卖了还帮人数钱，掉进了庞氏骗局，丢人到家了。炒房团、囤房者老是奉行多吃多占的行事法则，却不知道在庞氏骗局之下，吃得越多，亏得越多。炒房团有点像外管局，赚了美元买美债，等老美还债换更多美元。炒房团，买了房子卖房子，卖了房子买房子保值，落得满坑满谷的房子，还没变现。人家该收的地钱收了、该得的房钱得了，击鼓传花，鼓声一停，花就传不出去了。让子弹飞一会儿，让铁血十八星路军坚决不吃饭吧。囤房者唯一能想到的招数也就是提高租金了，租金涨跌还得看供求，既不是一厢情愿就能涨上去，把租金涨上去也不是调控目的。调控的短期目标是盘活存量，也就是把空置的房子逼出来，要么出租，要么变卖，出租捞回本困难，割肉离场可能性更大，因为地方财政要当包租公。　　 　　炒房的散户厉害，还是炒股的散户聪明？在股市，那叫灾民，在楼市，这叫帮凶，投资失败，说到底是商业风险。他们在股市割肉早就习惯了，不信邪有啥办法。本先生给炒房的出个好主意吧：既然银行不愿意玩了，大家可以试试反按揭，把砸在手里的房子细水长流地卖出去，性质跟融资租赁差不了多少。长痛就长痛吧，等刚需一次性买断看来是没戏了。细水长流嘛，月租抵月供也别指望，就当作为刚需的下家给你们的补贴也好。本先生早就说过，改善了中国人的居住环境，促进了住房现代化，是十年来的最大历史贡献，而炒房客都是活雷锋。首付六十万，月供一万二，每月三五千往外出租，还照章缴纳房产税，这种人不是雷锋是神马？至于空置房，不是不想租，是租了就不好卖。　　　　房产税也好，空置税也罢，名目可以多样，钱肯定是要收的。开征房产空置税的主意并不扯淡，要争论的只是怎么个收法而已，完全是技术层面的问题。不收税就太扯淡了，利息税的根据是防止货币沉淀，鼓励消费投资，防止房产沉淀，当然要收税，其实交给行政执法部门执行罚款或者定罪收罚金更合理一些。比如当前行政部门对付票贩子的通行做法就是：没收非法所得，并罚款，数额较大构成犯罪的，依法行事。如今银行业全面落实检查存款实名化，房地产业也快了。很多屯房的，通过伪造证件之类的手段买房子、借用农民工的身份证团购房子、通过鸡鸣狗盗的种种手段骗取购房