中建·御邸世家项目营销方案【PPT演示稿】.pptVIP

* 推广策略 | 媒体选择 建议新增加的户外——显示屏 希望广场显示屏近景效果 户外LED显示屏容易吸引人的注意力，信息量大，随时更新，有着非常好的广告和告示效果。 北购商场是丰润城区居民购物的首选之地，而希望广场显示屏位于北购商圈核心，人流量非常大，视觉效果明显。 希望广场显示屏远景效果 * 推广策略 | 媒体选择 建议新增加的户外——显示屏 建议选择中屏，时间段：白天下午15：-18点，30秒/月，共计2个月，之后15秒/月，共计3个月。 晚上18-22点，10秒/月，共计5个月。 * 推广策略 | 媒体选择 建议新增加的户外——道路指示牌 幸福道是除曹雪芹大街外的东西向主干道，连接丰润政务区、景观生态区和高尚住宅区的要道，建议在幸福到设立道路指示牌广告： 新都快捷酒店指示牌： 帝景豪庭门口指示牌： 昌盛酒店门口指示牌： 具体位置如图： 燕山路 团结路 幸福道 人民路 团结路与幸福道交叉口 燕山路与幸福道交叉口 新增指示牌位置示意 曹雪芹东道 平安路 昌盛酒店门口指示牌 * 推广策略 | 媒体选择 建议新增加的户外——指示牌 增加理由： 周边小区集中，如20小区、21小区； 早市、金客隆超市吸引大量周边小区的顾客，人流量大。 增加指示牌位置如图所示: 人民路 团结路 幸福道 燕山路 平安路 * 销售策略 精准选择，入市时机 巧妙推盘，错位竞争 小步快跑，平稳提价 营销策略 推广策略 立足新区核心 做足新区周边 兼顾丰润镇 销售策略 | 总体策略 * 规避政策：唐山市限购政策预期加强、市场整体均价上扬，导致市场观望情绪逐渐回升，市场风险加大； 市场供应：区域竞品项目2011年上半年开始集中供应，区域竞争环境白热化，2011年下半年区域市场预计放量减缓； 工程节点：2011年5月售楼处对外开放，6月中旬取得2#、6#、7#、4#、5#楼预售许可证，具备预售条件。 销售策略 | 开盘时机 * 销售策略 | 开盘时机 住宅开盘时间——2011年 6月底 5月1日售楼处硬装完毕，先期蓄客，测试市场 6月1日，售楼处正式接访 商业开盘时间——2012年3月 2012年3月，部分住宅已经交付入住，社区成熟度提升，商业价值显现 * 依据市场 合理定价 快速销售 此价格建议依据目前市场价格进行制定,同时考虑到未来政策及市场走势影响； 实际销售价格，需在开盘前一周左右根据市场及前期试水情况，另行核定。 销售策略 | 价格策略 * 销售策略 | 价格策略 金泰花园、帝景豪庭紧邻项目，基本具备同等区位价值和周边配套环境，户型面积等因素与项目也有可比性； 浭阳新城具有较大的市场影响力，与市场所有项目均有较大的竞争关系； 新丰世纪户型面积与本项目相近，并且已有报价； 建瑞花苑、鼎盛荣郡为多层，与本项目4#、5#楼相近。 金泰花园 石榴家园 恒益翠芳庭 盛世华庭 永昌家园 仁宝新居 安联水晶城 开尔尚城 卓恩世纪城 融侨半岛 福润春城 帝景豪庭 鼎盛荣郡 新丰世纪 富力城 浭阳新城 燕东天赐良缘 待售项目 在售项目 鼎盛新城 建瑞花苑 本项目高层类比项目为金泰、帝景、浭阳、新丰4个项目，多层类比项目为建瑞、鼎盛2个项目。 * 销售策略 | 价格策略 项目名称 金泰花园 浭阳新城 新丰世纪 帝景豪庭 最低价 4580 4500 4400 5300 最高价 5710 6400 均价 5300 5000 4900 5800 折扣 （一次性） 优惠1.5万/套 接近但小于97折 97折 95折 无（尾盘） 折后均价 5150 4750 4655 5800 * 户型、质量、交通、地段、配套、公摊、楼间距、物业、环境。 主要参考要素： 价格建议 | 参考要素 调研问卷结果 市场经验结果 VS 户型 质量 交通 地段 配套 公摊 楼间距 物业 环境 主要参考因素采取调研问卷和市场经验结合的方式作为本项目主要参考要素，舍弃次要因素。 * 价格建议 | 高层类比项目打分原则 客户置业考虑因素很多，本案仅选取9项关键因素，舍弃一般因素。 编号 客户购买关键因素排序 评分标准 1 户型 （根据所有户型综合评定） 优 良 中 差 18 14 10 6 2 质量 （主要取决于承建商的口碑） 优 良 中 差 14 11 8 5 3 交通 （与北购和市中心距离） 优 良 中 差 14 11 8 5 4 地段 （客户对区域的综合认可度） 优 良 中 差 14 11 8 5 5 配套 （离周边商场、超市等生活配套远近） 优 良 中 差 10 8 5 3 6 公摊 （综合评定各项目公摊大小） 小 中 大 很大 8 5 3 1 7 楼间距 （综合评定有无遮挡） 无遮挡 一半以下遮挡 一半以上遮挡 全遮