【商业地产-PPT】同策-上海耀江花园二期营销推广策略提报-81PPT.ppt

PART ONE 定 位 项目自身价值挖掘 先前项目价值曲线描述 以“世博会”作为卖点的项目 项目价值重新定位 类似卖点例举 项目定位 项目价值重新定位 产品力提升 产品力提升 项目USP提炼 PART TWO 策 略 关键思路 重新寻找目标客户 目标客户定位 目标客源特征 定价策略 首先确定高端定位路线，拉升项目基调，提高客户心理预期，稳定市场竞争力，打造良好的项目市场口碑。 利用客户高心理预期，以主力价格进入市场，形成主流产品的热销。 低价房源来不断为产品热销‘加热’。 定价方法 通过市场比较法，对不同房源分别定价 通过市场比较法，得出的本案三类房源毛坯房价格为： 楼盘推盘时间节点 楼盘预热期 楼盘预热期 时 间：06年8月——9月底 推广内容：先封盘，暂停销售，以“无敌江景”作为传播主线，对外重新树立本项目高品质尊贵形象，强调稀缺的中心区江景概念，积累有效客源 诉 求 点：“浦西中心区、首席江景” 楼盘预热期 楼盘强势推广期 楼盘强势推广期 时 间：06年9月底——11月中旬 推广内容：利用 “十一”房展会，继续强化项目品牌形象，描绘耀江花园的产品特点，推出标杆明星房源，样板区开放 诉 求 点： “浦西中心区第一江景房”亮相浦江畔 楼盘强势推广期 客户渠道开发 同策大客户开发 —— 发动高端客户群，导入目标客户 境外销售合作商 —— 重点启动港台以及韩国目标市场客户 外埠销售网络启动 —— 进行产品发布，定期专场活动 本埠销售网络启动 —— 合作商的信息发布 同策销售网络启动 —— 同策高端客户分享体系 银行金卡客户资源 我司经验 我司操作过及正在操作的热销高端项目： 新浦江城项目、浦东世纪花园、观庭、招商依云郡、圣马丽诺桥、中福城三期…… 上述项目成功热销的主要原因是我司对此类客户的了解及熟悉程度 此类项目客源与本项目客源具有诸多的相似之处…… 客源个体描述——标杆房源、主流房源 客源个体描述——标杆房源、主流房源 客源个体描述——主流房源、低端房源 客源个体描述——低端房源 楼盘强销期 楼盘强销期（Ⅰ） 时 间：06年11月底——07年4月 推广内容：利用前期积累客户的心理高预期，推出本项目第一批主流房源和部分低端产品（6号、9号楼剩余产品），同时通过强调地段、稀有价值和发展前景，使不同层次的客源进行有效成交 诉 求 点：高品质、高性价比 “浦西中心区江景房” 楼盘强销期（Ⅰ） 楼盘强销期（Ⅱ） 时 间： 07年4月上旬—07年5月底 推广内容：第三批房源开盘信息发布。（7号、8号楼全部产品） 诉 求 点：珍藏高品质、高性价比“中心区江景房” 准备工作：1、假借五一房展会，趁热打铁，以最佳的广告组合取得最好传播效果，在进行媒体投放的同时坚持辅以其他营销方式，全面提升项目的品牌形象和推动销售； 2、 利用绝版“浦西中心区第一江景房”作为市场话题，在各大针对性媒体登陆，将本项目江景的稀缺性及“第一江景”概念进一步强化，在市场上延续前期热点，同时 进行媒体市场炒作，传播继续热销讯息； 3、对项目不同卖点再次剖析，对产品分别进行诉求，同时注重细节； 4、推广老客户回馈及介绍奖励方案的强化。 楼盘持续期 时 间： 07年5月底——7月初 推广内容：剩余房源销售 诉 求 点：绝版“浦西中心区第一江景房” 准备工作：1、利用绝版“浦西中心区第一江景房”作为市场话题，在各大针对性媒体登陆，将本项目江景的稀缺性及“第一江景”概念进一步强化，在市场上延续前期热点； 2、鼓励老客户介绍新客户，给予奖励或礼品； 3、强劲持续购买，根据销售进度，逐步弱化市场沟通，直至完成项目整体营销； 4、针对前期积累客户，进行“扫荡”，以保后期房源的良好去化。 楼盘收尾期 不同产品的不同吸引力 楼盘各营销节点—媒介通路 项目入市推广重点 1、“百年黄浦江 沉淀上海文化”座谈会 时 间：2006年9月 地 点：黄浦江畔高级酒店会议室 目 的：首次在众多媒体面前宣传耀江花园重新定位，形成新闻轰动效应，增强项目的社会影响力；把稀缺的黄浦江景观，与悠久沉淀的上海文化相呼应，为本项目注入文化底蕴。 邀请对象：政府机关人士、上海文化研究权威人士、业内人士、权威媒体（业外、业内）等。 活动