四川南充嘉陵区都尉路地块项目物业发展建议报告_138页_2010年.ppt

目 录 城市概况及价值 房地产发展研判 个案解析 地块解读 区域价值解读 项目定位 开发建议 城市概况及价值 南充东邻达州市，南连广安,西与遂宁、绵阳接壤，北与广元、巴中市毗邻。幅员面积12494平方公里。辖顺庆、高坪、嘉陵三个区（县级）西充、南部、蓬安、营山、仪陇五个县 。总人口749万人，城区人口近100万人，是四川省第三大城市，城市人口列四川省第二位，也是四川省“十一五”规划建设的四个特大城市之一。是中国西部唯一一座“中国绸都”。 南充地处川东北交通要冲之地，西距成都218公里，南距重庆200公里。与重庆和成都构成一个独特的等腰三角经济发展区域，是成渝南“2小时经济圈”的重要节点，辐射广元、巴中、广安、达州、遂宁5市共3300多万人口。 土地资源相对贫乏，人均国土面积大大低于全省平均水平 。 产业结构仍处于三一二的阶段。其中第二产业以传统纺织，食品化工业为支柱，机械业正在发展壮大，并可望成为新的支柱产业。 忠义之邦 三国源 三总故乡 丝绸之都 嘉陵第一曲流 中国春节文化之乡 中国最大天然气田 中国最浪漫的休闲家园——司马相如故里和嘉陵江最后的码头古镇 鲤鱼跃龙门民间传说的源头 中国最佳风水旅游景区 全国唯一异地备调中心 四川省交通枢纽城市 成渝经济区北部中心城市…… 四位一体交通网络，交通枢纽地位凸显 南充构建外围区“一环三连十射”、核心区“一环五横五纵” 的道路交通体 系。 ?南充已逐渐成为川东北区域交通枢纽城市。 航运 全国首条“水上高速路”。以及规划建设嘉顺港区、仪陇港区、阆中港区、南部港区和蓬安港 区等5个港区 公路 2条绕城高速公路、9条贯境高速：2条国道、 2条国家高速均交汇于此 人均GDP逐年攀升，消费市场活跃 九大优势提升城市实力，为城市化进程加码 中心商务区---旧城区（高坪区）： 传统的商贸、文教、居住与行政管理 功能区。 行政文化教育区－包括白土坝、 燕儿窝等，是市级行政、文化体育中 心、科学城、大学城等。 高科技产业区－包括周家坝、潆 华路沿线。 工业区－成南高速公路以南，包 括高坪都京坝、都尉坝、跃目坝。 物流园区－小龙、龙门片区：市 北部的物流储运配送中心和一类工业 园区。 旅游度假区－黄莲湾----西山一线： 城市旅游休闲基地。 随着南充城市中心建设的发展和提升，以及川东北交通枢纽地位的显现。人居价值也跃上了新台阶，南充城市中心人居价值和商业价值提升的同时，城市核心价值也得以体现，南充将逐步成为宜居、宜业、生态的现代化城市。 政府规划整个南充城市主要发展以顺庆为主要核心区域，“向东和向北，拥江发展”即市政新区和高坪区方向未来方展空间较大，将成为投资热土。 产业升级，大规模的城建支持，城市规划扩容提速，带动经济发展，将长期支撑房地产市场发展。 地产大鳄进驻，带动区域价值提升 ■2月和8月土地集中放量,成交量2-3月较大, 4 月、后有所抑制,10月成交量迅速攀升.11月更 创出历史新高。这是新政后,大量刚性需购房 者抑制后的爆发,因此,导致成交量的持续飙升。 ■总体看来，南充楼市整体成交量呈现阶梯式 上涨趋势。 ■成交均价上，2009年-2010年南 充房地产市场的均价上涨6.4%， 成交量上涨66.6%。 ■从数据分析，南充近一年房地产 市场的住宅价格呈平稳上扬趋势，涨 幅较小。但成交量增幅较大，这是市 场庞大的刚性需求推动的表现。 从南充各类物业销售情况来看，多层及大高层物业认可度较高，随着土地价值稀缺，高层将成为市场供应的主流形态。 多层物业销售均价集中在3500-3600元/平米之间，均价环比上涨约100-200元；高层类物业销售均价集中在3900-4100元/平米之间，其与多层物业单价差距约400元左右。 房地产市场现状—— 南充市开发市场非常活跃，成交量不断攀升，销售形势也是稳中上扬； 商品房住宅开发为目前开发市场的主流产品，其它物业形态供应量不足，结构性失衡明显； 主力户型均集中在80-140平米，同质化竞争严重； 户型小、总价低的物业销售速度较快； 由于政府旧城改造推进实施，顺庆区房地产市场量价齐升，置业者对该片区认可度高于其它二区。 我们可以预见—— 南充是处于上升阶段的二线城市，城市化进程不断加快，收入水平也在提高，再加上 受土地资源缺乏、土地交易及城市规划等制约，未来房价上升还有很大空间。 作为四川第三大城市，城市地位提升，其资源、经济、交通优势辐射周边市县人口。加之主城区人口总量大，人口密度高，土地资源稀缺，刚性需求强劲，为未来房地产市场发展提供奠定了坚实的基础。 大牌开发商的进驻将大大提升南充房地产住宅开发品质，未来物业竞争力将加大。 区域房地产市场——嘉陵区 嘉陵区处于南充城市规划的边缘地带，随着政府拥江发展的规划，滨河路