扬州太合国际广场项目商业定位及整合营销策划报告_190PPT_2009年.ppt

印象扫描：香港太古广场 今天提报，我们需要解决的问题： 一、项目定位成什么样子?有何支撑? 二、项目怎样才能实现价值最大化? 利润最大化? 去化速度最大化? 传播形象最优化? 三、项目经营模式是什么? 如何实现产权、使用权、经营权的有效把控? 项目印象一：扬州经济呈稳步快速增长趋势2009年上半年GDP实现820亿元，增长13%，人均GDP超过5000美元，城镇居民人均可支配收入10680元。 项目印象二：区域板块商业氛围渐浓，有望成为扬州第二副商业中心区项目周边商业氛围已渐成气候，东接美食一条街——四望亭路，对望嘉信茂广场的沃尔玛，南接莱迪地下购物广场。 根据城市发展形成的核心驱动力及功能意义上的区分，将城市发展的城市模式分为六种类型： 项目印象三：扬州商圈，将进入多中心大商业竞争格局状态 项目印象四：专业市场商业地产 案例三：五龙亭玩具城 项目印象五：商业地产投资客户群研究 业态定位 经营模式定位 精品百货的商业形态，必将面临零散的经营户，经营模式必须要符合以下2点 要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热 满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润。 产权式酒店及酒店式公寓产品发展策略 项目产权式酒店及酒店式公寓的产品定位的策略思考 基于上述产品定位的分析，本项目产品塑造——投资小、价值高、稳定投资回报的产品是本项目发展方向 依据项目的规划和市场发展规律，本项目的酒店部分的发展有三大方向 本项目的酒店式公寓及酒店式公寓的产品发展方向主要依据品牌商务酒店，目前在运营的市场现状确定，通常有以下两种种产品规划设计方向： 单人床户型设计（面积15平米，建筑面积约25平米） 标准间户型设计（20平米，建筑面积约30平米） 商务间户型设计（35-50平米） 宽敞尺度，10米挑高的酒店式大堂，尽享身份的尊贵 观光电梯厅与公共走廊精美宽阔，更体现生活的高贵与雍容 空中花园功能与营造 空中花园在国外也被叫作屋顶绿化。由于高科技材料和技术的运用，使得近年的屋顶绿化达到了一个新的高度。今天，铺设了防水层、安装了排水装置、种上了植物的屋顶模式改变了以前“禁止入内”的传统屋顶模式，其结果是，不仅把花园建在了意想不到的地方———屋顶，而且对缓解越来越恶劣的环境起到了一定的作用。 （1）屋顶绿化不仅具有美化作用，它对于环境也大有益处，如可以减小暴风雨带来的储水压力。与普通屋顶相比，一个绿化过的屋顶能够吸收50％－95％的降水量，而且还能过滤水和空气，吸收化学气体、有毒物质和浮尘。 （2）城市中的屋顶绿化还可以缓解热岛效应。而绿化后的屋顶，其屋顶温度可由在原来的65℃－75℃降到40℃－50℃。 （3）屋顶绿化还可为一些物种提供栖息场所。 （4）尽管绿化屋顶在建造时要比普通屋顶所需费用高一些，但综合考虑还是很划算的，因为经过绿化的屋顶使用寿命是普通屋顶的2－3倍，而且经过绿化的屋顶冬暖夏凉。 （5）屋顶绿化在美学和心理学上的作用：原本光秃秃的屋顶被葱绿的屋顶代替了，可以让人们放松心情，得到美的享受。 空中花园示意 创意空中泳池 营造纯粹蓝色水世界，在解决了酒店游泳池私密性和开放性的同时，也成就花园的一个重要标志。 裙楼楼项设计了独特的半露天式空中游泳池，一部分在室内，一部分在室外，花草掩映，因水流而成瀑布，酒店形象因此更加灵动。其精美的空间造型与环境设计，使空中游泳池成为本项目一个标志性景观。 相关商务宴会酒店配套 3楼营造商务宴会厅解决酒店宴会厅问题。 一流的物业品质，需要引进有一流物业提供高品质服务作为保证，引入国际品物业品牌物业是打造一流物业生活的重要砝码 物业服务：雅诗阁的服务体现名流人士的典雅的生活方式 雅诗阁集团是国际领先的服务公寓开发管理集团，在全球拥有15,000套的服务公寓单元，覆盖了欧洲，亚太和海湾地区的主要城市。 雅诗阁集团在全球17个国家的40个城市中拥有分支。足迹遍步欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海以及北京，澳洲和新西兰的悉尼、墨尔本及奥克兰，以及海湾地区的迪拜等。 总部设在新加坡的雅诗阁集团成立于1984年，是整个亚太地区豪华品牌服务公寓的先驱。在经历了21年的成长与发展后，雅诗阁集团已是全球公认的国际品牌。 集团旗舰品牌雅诗阁是豪华服务公寓的象征，体现着名流人士的典雅生活方式。 物业服务：第一太平戴维斯，体贴入微的服务与人文关怀 第一太平戴维斯（Savills）是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，