物业管理(第二章).pptVIP

收费之难三：业主欠费形成恶性循环 “一些人不交物业费，我们没钱了，只能停公用设施。”小区的许多公用设施是在收缴物业费的基础上运行的。如果大批业主拒交物业费，那么物业公司很有可能无法维持原有公用设施的正常工作。因此，停电梯的有之，关大门的有之，而这些举动最终导致了更多业主的不满，恶性循环由此而生。 “因为部分业主欠物业费，海淀区华盛家园物业停了三部电梯中的一部货梯和一部客梯，致使楼里２００多户居民共享一部电梯，又运垃圾又送货。”该小区的华盛家园物业管理有限公司的王女士介绍说，停电梯是因为小区业主拖欠物业费，导致物业公司经营困难。为节约费用，公司只能在基本满足业主需要的情况下减少费用支出。 　还有一些小区，由于物业费收缴率低，物业公司只能将大门关掉几个，以此节约雇用保安的费用。小区楼内的卫生也只能简单维护。这样就造成业主欠费——物业亏损——服务减少——更多业主不交费的恶性循环。 收费之难四：物业不能包打天下 “由于对物业管理概念不清，许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱，就应对业主的一切损失负责。物业不是佣人，保安也不是保镖，许多业主交费后的要求让我们无法接受。”面对业主们要求的高标准的全面服务，首钢物业公司一工作人员说。 顺义樱花园三区距离首都机场很近，所以经常有飞机在小区上空经过。“轰隆隆的声音吵得我们根本无法休息。”业主王先生对飞机带来的噪声问题十分不满，因此他和邻居找到物业公司。但经过几次协商后，现状仍没得到丝毫改变。“这让我们不得不怀疑物业的工作能力，有些业主索性不再交费。你们服务不到位，我就有权不交钱。”王先生说。 对于这样的情况，负责该小区管理的首钢物业公司工作人员王先生说：“这个问题已超出了我们的管理能力范围。机场是以前就存在的，业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。我们总不能去建议拆掉机场吧？但一些居民就是不理解。” 对于该小区周围公交车少、银行少等问题，许多业主都要求物业来解决，甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。“物业不是万能的，许多情况并不由我们控制。业主们因此拒交物业费，我们很委屈。” 收费之难五：物业日常工作被忽视 让物业工作人员苦恼的另一个问题是，他们的工作经常被业主忽视和不认可。每次遇到什么不满，业主就会质问，他们交纳的物业费都干什么用了，但却很少意识到物业平时所做的大量的日常工作。 中海物业一名不愿意透露姓名的工作人员说，物业提供的很多服务是隐性的，不是一对一的，一些业主对此经常忽视。比如说，物业管理范围是小区红线以内业主门户以外的公共区域（比如绿地的维护等），但业主没有因此得到很直观的利益，所以很难意识到物业的工作。 宣武区景莲馨苑小区运达物业管理中心的田经理说，一些业主认为物业费过高而拒交，其实他们并没有意识到物业的工作及需要的开支。“我们是国有企业，现在根本谈不上盈利，最多只能是持平而已。”田经理说，除了占小部分的工人工资，物业费主要是用来进行电梯等设备的维护。“因为开发商当时没安装质量好的设备，所以没过一两年就开始出现问题。而有些业主也不爱惜，从而造成这部分花费很多。” * * 第二章 物业管理机构 业主委员会 物业服务企业（公司） 第一节 物业服务企业 1.含义 一、含义、性质和类型 按合法程序成立，具有独立法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或者业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。 2.性质 ①独立的企业法人 指具有符合国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、组织机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得法人资格的社会经济组织。 ②属于服务性企业 不是生产型企业。通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、优雅的工作和居住环境。 ③某种程度上承担着某些行政职能 承担了部分政府有关部门对城市管理的职能。 按存在形式划分 独立的物业服务公司 附属于房地产开发企业的物业服务公司 按服务范围划分 综合性物业服务企业 专门性物业服务企业 3.类型 按企业所有制性质划分 全民所有物业服务企业 集团所有物业服务企业 外商独资物业服务企业 合资或股份制物业服务企业 私营性质物业服务企业 按管理层次划分 单层物业服务企业 双层物业服务企业 多层物业服务企业 二、物业服务企业的资质管理 物业服务公司的资质是指物业服务公司具备或拥有的资金数量、专业人员、可以受托管理物业的规模方面的状况，