浅谈农村住宅（宅基地）转让协议公证.doc

浅谈农村住宅（宅基地）转让协议公证 在日常的办证过程中，公证人员时常会遇到这样的问题：农村的住宅转让能不能办理公证。要解决这个问题，关键就要搞清楚农村住宅能不能转让，如果能转让，转让人和受让人又受到了何种限制。笔者结合我国现行相关法律、法规、规章、政府规范性文件对此问题的规定，逐一对上述问题进行探讨。 一、法律相关规定 笔者通过查阅法律汇编、网上搜索等方式，查找到如下有关农村宅基地的法律规定，可能不能全面，但包括了主要的法律规范。 （一）《宪法》第十条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。? 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 （二）《物权法》 第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 （三）《土地管理法》 第八条　城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 （四）国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发〔2004〕234号) 二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序 （五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。 （八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。 农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。 （五）国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 二、农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 （六）《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》 第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。 ?农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准： ?(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米； ?(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米； ?(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。 ?第四十四条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地： ?(一)因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的； ?(二)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的； ?(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的； ?(四)原有宅基地被依法征用的； ?(五)县级以上人民政府规定的其他条件。 农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。 三、严格依法审批农村居民宅基用地 ? 农民建房实行一户一宅制。凡年满２０周岁、在本村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地，宅基地面积标准要符合《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定。鼓励子女与父母同宅。非本村户籍的公民，一般不得申请宅基地，因故确实需要的，必须具有户口迁移证明，方可安排一处宅基地。 四、依法妥善处理农村宅基地管理中存在的问题 ??? 严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或