衡水湖提案终稿2010.2.3 (NXPowerLite).ppt

汇报提纲 —— 第一部分 75平方公里自然生态的湿地环境是本项目的最大卖点； 在“水市湖城”城市规划背景下，主城区南移，为项目发展带来机遇； 在产品同质化严重的时代，本项目以第一个紧邻衡水湖的别墅项目有效与市面上其他竞品产生差异化； 随着社会压力的加大，人们对自然生态的生活更加向往。本案的推出将引领一种全新的人居理念。 定位说明： 历史文化 + 现代生态 + 休闲度假 + 养生居所 休闲养生别墅+公寓式花园洋房 满足高品质生活的场所！ 以资源和产品取胜！ 生长于暗示自然存在; 生长于湿地公园的湖岛别墅即简单直白的传递别墅是自然景观中的景致；旨在使客户感受到自然的美景，以及引导对未来美好生活的期待。 2-3 主推案名 方案一： 九州湾 湖景家藏 淡定天下 注解：衡水，地处京畿，历史悠久。大禹治水，划天下为九州，冀州为九州之首，今日之衡水，即 古冀州之腹地，是中华民族的发祥地之一。九州湾，大气而有力，深厚而内敛，有统领九州之风范。 2-3 主推案名 方案二： 漫城·珊瑚墅 生长于湿地公园的湖岛别墅 注解：衡水湖，房子矮下去，生活慢下来。从价值上说，项目所倡导的不仅是一种闲适悠然的生 活状态，更是一种恬淡潇洒的人生境界。珊瑚，海中的精灵，为衡水湖带来了海洋的浩瀚。衡水 湖项目,低密度设计使项目最大化保持人居舒适度，最大化保持自然原味。 2-3 主推案名 方案三： 花漾湖·天域 水映湖岛 一宅天下 注解：项目位于衡水湖畔，醇美的原生态自然景观是其最重要的卖点。“花漾湖·天域”，唯美 、浪漫，极具自然气息与项目整体风格吻合。房子封存大地之美，圈子定义生活方式，项目是衡 水市首席高端别墅区，在品质和物业管 理上都堪称衡水别墅样板。 主力目标客户群——衡水市及周边县市区中高收入人群，占总客户80%左右。 大中型企事业单位的高层领导者：年龄在40-50岁，大多拥有高等学历或职称，是各企事业单位的领导层，经济收入稳定，工作繁忙，关注工作外的休闲消费； 中小型企业所有者、中小型工商业经营者：此类人群正处于事业的发展时期，年龄在35-40岁，从事传统产品的制造业和流通行业，公关活动非常频繁（请客送礼、招待应酬），没有固定的休息日，对投资和回报比较重视； 智力型人才。拥有一份稳定且工作薪水颇高的工作或事业，而且正处于向上发展期。如医生、律师、公务员、记者等中高收入者通常以大学学历为主，部分具备本科、硕士及以上学历；家庭年收入在10万元以上； 离退休领导干部、富裕家庭的老年人：老年人群是不可忽视的一部分购房群体，老年人退休在家，最有时间享受第二居所的生活，老年人身体日益衰弱，保健养生是他们生活的主题。尤其是离退休领导干部，其大都有很高的待遇，往往有很强的购买能力，同时老年人本身就保健养生的需求； 房地产投资者：本案因景观环境较好、温泉资源丰富、产品类型多样，增值潜力较大，特别是第二居所的租赁需求，会使一部分较有经济实力的人士选择购房投资。 “像卖普宅一样卖别墅” 说明：全方位营销，通过品牌营销（建立品牌、形成品牌效应）、小众营销（抓小众带大众）、关系营销（着重推广老带新）、体验式营销，引起市场高度关注及追捧，实现别墅的销售速度同普通住宅一样的效果。 价格策略 中价入市，中开高走 【策略优势】 本案产品定位于高端产品，相对而言各项成本偏高，因此在价格上采取中价入市有利于项目高档品牌形象的塑造。 中价入市，后期有上涨空间，每次调价能形成造成房地产增值的表象，给前期购房者信心从而能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲。 项目的“升值”也会给社会留下好的印象。 具体到各阶段价格，设定如下： 根据项目产品，参考目前衡水市区高尚住宅的均价 建议本案价格区间为： 花园洋房： 3000元/㎡——4000元/㎡ 联排别墅： 3500元/㎡——4500元/㎡ 根据资料计算，1期花园洋房总套数332套总建筑面积44545.46平方米；联排别墅总套数208 套，总建筑面积47610.08平方米，按照我方设计的营销定价和销售周期，从2010年9月开盘 至2011年10月底分6个批次推售，完成98%；估算项目销售回款情况如下表所示： 策略一 卖场建议 设置双售楼处，增设咖啡吧等休闲功能在项目现场建设珊瑚会馆；在市区东南、滏阳河或人 民路上高档物业设置市内接待中心。装修风格拒绝繁多的展板和吊旗，以厚重的色调包装营 销中心，给人以顶级产品无需多言的感受； 策略二 样 板 间 三 ： 自 在 雅 居 策略三 经营工地 　 经营工地主要是为了向外界传达项目基本信心，同时展示项目质量、增强客户信心，可以提前将项目地围场，并在围挡上包装项目的形象和卖点，对工地进行严格管理（干净整洁的