温州楼市模式分析报告.docVIP

温州楼市　　　　地王模式失效房企幻想破灭京都城楼盘售楼处十分冷清。该楼盘开发商副总经理徐寅秋向中国证券报记者表示，楼盘还有100多套在售，每平方米售价在3.5万元到4万元之间。而该项目二手房市场去年报价高达5万元到6万元。 　　“高端楼盘的售价即使打个对折，普通购房者还是买不起。那些有实力购买的却被限购，现在资金紧张，楼市进入下行通道，豪宅销售更是雪上加霜。”温州一开发商张君(化名)称，“不仅在温州，我们在外地开发的楼盘也遇到类似问题，在杭州开发的楼盘，半年也没卖出一套。” 　　温州置信广场开盘时，写字楼起价是2.48万元/平方米，一次性付款能享受8折优惠，折扣下来最实惠的户型单价不到2万元/平方米。优惠程度让购房者意外，但市场还是“买涨不买跌”。 　　温州的标杆写字楼绿城·鹿城广场，350米超高层被称为浙江省“第一高楼”。去年价位最高时单价8万元，现在着急抛售的业主愿意开价5万元，仍有价无市。据中介介绍，鹿城广场的二手房从来就没成交过。温州地产商中传鹿城广场可能要转让，因为绿城中国资金链紧张。 　　瓯江公馆、中梁橡树湾、中梁·首府等曾经底气十足的豪宅楼盘如今都硬撑着。“炒家主要买别墅，现在的问题是，别墅卖给谁？谁能拿得出数千万现金来？”温州资深炒房客陆生(化名)说，高端住宅在温州已经卖不动了。温州楼市现在最大的问题是资金紧缺。 　　开发商之所以敢于竞购地王以及地王生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值，以时间换空间。而目前在房价下行、地价下行的趋势下，“地王模式”开始失效。 　　温州一地块2010年被置信房地产公司以37.02亿元竞得，溢价92%，折合楼板价3.7万元/平方米，成为当时全国单价最高的地王。业内人士预计，其销售单价在7万到8万元。2011年该地块动工后，定名置信原墅，原计划开盘日期为2011年12月，因为房地产调控，开盘日期一再推迟。业内人士认为，该楼盘可能降到6万元/平方米出售，加上财务成本，基本无利润可赚。 　　进入2012年，温州土地市场持续低迷。温州国土资源局提供数据显示，2012年1月全市共推出4宗地块，土地面积23万平方米，环比下降42.4%，只成交1宗地块，流拍率高达75%，成交额14294万元，成交金额环比上月下降83.6%，溢价率仅0.08%。 　　“今年的日子最难熬。”张君表示，温州有关部门曾找过部分开发商，准备给他们优惠价格，希望开发商拿地，但开发商均无兴趣，也无资金实力，甚至有的开发商萌生退地念头。 　　张君称，现在市场变化太快，开发商无所适从。去年不少开发商还预计今年上半年市场会回暖，但现在看来，远没想像地那么简单。 　　芜湖出台救市政策，一度在温州开发商中引发热议，他们本来预计地方楼市进入松动期，但芜湖突然叫停了楼市新政，打破了开发商的幻想。眼下，温州当地开发商再一次将市场回暖的预期推迟到2012年下半年或明年，甚至更长时间。 　　“2012年将延续2011年的‘极寒’态势。”业内人士普遍认为在限购令的作用下，今年楼市不会好转。 　　严厉的房地产调控，加上去年爆发的民间借贷危机，令温州楼市风雨飘摇。今年以来，渐趋干涸的民间资金流，导致当地开发商及炒房客资金链极度紧张，一度被温州人引以为荣的民间借贷信用体系濒临破产。开发商融资无门，楼盘销售低迷，温州房地产市场跌入冰点，楼市变局似难避免。 　　投资客被深套 信用濒临破产 　　2月12日，中国证券报记者在温州采访时发现，不少中小企业主因急需流动资金而降价抛售早年买进的房产，却无人接盘。有价无市的温州房产市场也让曾经赚得钵满盆满的房产中介难以为继。 　　2012年元宵节已过，温州部分房产中介还没开张，二手房市场异常惨淡，成交量直线下降。 　　据新浪乐居温州站监测统计，2011年温州市区二手房成交量为7220套，环比减少42%。进入2012年，温州二手房市场再次降温，1月成交量为277套，环比下降44%，同比暴跌75%。 　　在温州小南路的一家房产中介，20多平方米的办公室只有4名业务员。这里原来有7名业务员，过年后来上班的只有4名了。 　　“去年3月，每平方米单价还有八、九万元的楼盘，现在报价五、六万元也没人要，价格越跌，越没人买。”一位业务员说，平时春节前后会有一批“海归”回乡置业，但今年市场上基本看不到他们的身影。 　　温州民间借贷危机不断发酵，一些中小企业资金链断裂，随着新年开工季的到来，不少温州中小企业老板抛售投资楼盘，以维持主业正常经营。 　　之前温州人买房子，都充分利用银行贷款杠杆。“我的一位朋友前年手里有2000万元，本来可以买一套300多平方米的房子，但却被销售人员忽悠，将2000万元作为首付，一下买了4套房子。现在房价由每平方米6万元跌到5万多，卖都卖不出去。”张君说，他的朋友每天都要打电话给房产中介，询问挂售的几套房源是否有