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“金色年华”大型商业项目可行性报告 目　　　录 一、莲塘片区市场概况 1 （一）传统区域功能的特征 1 （二）稀缺的自然地缘与浓郁的人文环境 1 （三）现代经济枢纽带中的特殊地位 3 （四）片区整体覆盖面积（附图） 5 （五）片区人口居住区的分布 6 （六）片区商品房市场持续热销的态势 7 （七）全新生活基地的定位（配图） 9 （八）片区影响力的辐射半径 10 二、片区人口状况及消费支持 10 （一）人口构成 10 （二）人口流量预估 12 （三）消费结构分析 13 （四）现有商业业态的分布及评估 15 （五）大型商业物业现实需求的紧迫性 17 （六）大型商业物业未来需求的持续性 18 三、交通组织状况 19 （一）现有交通网线的发达状况 19 （二）项目周边交通组织的举措 20 （三）整体良性交通环境的评估 20 四、拟建大型商业项目概况 21 （一）选址 21 （二）拟建规模 21 （三）项目功能区划分及定位 21 （四）品牌经营主体及管理 22 五、大型商业项目的综合性意义 22 （一）项目无可估量的社会效应 22 （二）项目对区域经济的拉动效应 23 （三）项目对社会资金参与旧城改造的指导意义 23 （四）项目对城市功能上的补充意义 24 （五）项目对城市景观的烘托意义 24 （六）临街（退红线）市民广场的现实意义 25 六、项目可行性总结 26 （一）片区商业市场消费购买力的强劲扶持 26 （二）片区居民对大型商业物业的迫切呼唤 26 （三）片区商业市场未来可以预见的巨大潜力 27 （四）项目对于片区经济有直接的刺激与拉动作用 27 （五）项目能引发广泛而积极的社会效应 27 一、莲塘片区市场概况 （一）传统区域功能的特征 莲塘片区作为罗湖的东部门户，在整个城市经济脉动的战略版图上始终承担着承西启东的转换功能。因此，在城市经营发展的早期，莲塘更多的是以工业经济及旅游经济作为切入，这一历史现状在九四年以后，随着城市经济整体东扩的进程而逐渐被改写。 （二）稀缺的自然地缘与浓郁的人文环境 1、天赋灵犀的山水文化 在后现代主义都市氛围越来越趋向于浓烈的今天，在高度发达的商业机器将城市机械地切割成钢筋水泥方块堡垒的背景下，莲塘片区，这块由梧桐山千年风水涵养而成的“市内桃源”依然以惊人的地缘文化力量，继续演绎着现代“都市里的大型庄园”的生活传奇。 从空中鸟瞰，仙雾缭绕的梧桐山犹如母亲巨大的臂弯，环抱着山脚下这个天生丰润的骄子。如果沿区间道路信步环绕区域一周，那整个游历便是一趟身心洗练的独特旅程：站在罗沙公路的任何一侧远眺梧桐山，有云蒸霞飞，苍翠绵延；登上仙湖植物园的任何一段，近可观华荫如盖，盘石突兀；远可闻鸟语花香，泉溪叮淙；而莅临东湖水库的任何一角，又可于烟波浩淼当中，感悟传统文化中“听风闻雨”的真实意境，蓦然找回生活中迷失久远的荡气回肠的感觉。 整个梧桐山脉山势起伏如龙盘虎居；湖面水系激荡婉转似明月散珠，构成了“座靠”与“前照”呼应，名山与仙湖相合，纯粹福水旺地中的生活殿堂。 莲塘天赋的自然地缘孕育了“天人合一”式的独到的山水文化。这种被现代工业文明的功利性所忽略的山水文化，不管是在现在还是在将来，都是属于这个城市唯一的、稀缺的、不可再生的珍稀典藏。 2、深厚浓郁的人文环境 梧桐山山水文化中所包含的雄浑与婉约兼备的气质，也在无形中滋养了这一方水土，影响了这一方的民风。在莲塘，一方面有经过一代代传承积淀下来的深厚的历史文化土壤，让现代莲塘人可以在融入高节奏的商业社会的余暇，继续享用她们的民风淳淳、日子散散的独有生活方式；另外一方面，梧桐儿女在直面开放与发展的大环境时，又能以宏大的气魄与姿态海纳四方来客，八面来风。 所以，在莲塘现有的居住人群中，会很容易地发现香港人、内地人、台湾人，南方人、北方人、外籍人；在莲塘现有的地方方言语境中，人们也能够轻松地从往来穿梭的商贾及人流当中，捕捉到来自全国各地的方言与口音。 现代莲塘的文化，是一种海纳百川、包罗万象的文化；现代莲塘的人文环境，是一种文脉流长，各种地区文化交相辉映的优越环境。 （三）现代经济枢纽带中的特殊地位 1、现代区域经济模式的崭露头角 因得天独厚的地理位置与自然景观资源的契合，莲塘片区开始受到本土及香港投资及居家型市场的瞩目。以超大型社区鹏兴花园为标志，一大批房地产成名小区应运而生，改变着区域的人文形象及地貌，并推动着新型的支柱型产业的悄然崛起。 现代莲塘已成为真正意义上的集居家、度假、投资、休闲及景观旅游资源于一体的成熟生活基地。现代区域经济模式的架构已然成型。 2、品牌经济无限增值的潜力空间 莲塘区域经济，在现代城市经济二次腾飞的催化下，已逐渐向结构更合理、前景更广阔的市场空间实施转型。如果相关政府部门，能抓住这一次难得的机遇，对片区整体品牌经济的运营战略作出及时而有