吴宫丽都的项目经理投标书.docVIP

吴宫丽都项目执行报告.doc 吴宫丽都项目经理投标书 新区市场的认识与判断的理解 起步早：苏州新区90年挂牌，93年房产开始起步，最早出现外销房如锦华苑、御花园。 基础差：由于苏州新区当时急于招商引资，政府对市政规划，水电管网，功能区划分上均存在不足；由于新区政府职能部门，对房地产本身规划、容积率等要素控制上均不足便普遍出现别墅、多层公寓、小高层、高层等多种产品类型并存于一个小区的现象，因此新区住宅小区高档品质的并不多。 发展快：由于受苏州房地产市场特别是园区房地产市场的正面引导，新区政府也在土地供应量上、在房产规划设计上、产品提升上进行控制和调整，使得整个新区的房价在2003年出现快速增长的势头，虽然2003年整体还是呈现“东高西低”的态势，但是狮山路周边，新区行政中心附近由于已经形成较成熟的CBD商务中心，这一区域的房价，目前已上升到和园区湖西同一水平上， 2004年3月开盘的新港名城花园的小高层和高层项目，价格几乎可以肯定在4800元/平方米以上，同期也会开盘的嘉业·阳光假日B组团的价格也会在4500元左右。因此从整体来说新区市场正在经历与园区湖西前一阶段同样的高速发展期。 潜力大：苏州新区已逐渐形成一个新的城市中心，新区的规划特别是房产控规上会以园区为榜样，再加上新区已有一定的基础（经济基础、规模基础），所以新区的发展会有很大的潜力，特别在房地产方面。 目前园区湖西的市场均价达到4700元/平方米左右，但是园区湖西的市场供应量已经逐渐饱和，价格提升空间非常的狭小。而湖东虽然有着巨大的发展前景，但是至少在今年湖东还无法使现有状况得到本质性的变化。相城区虽然去年经过快速的发展，但是毕竟起点太低，无法和具有十年沉淀的新区相抗衡，因此作为苏州最早的国家级开发区，新区将会成为2004年苏州房地产市场上最大的亮点，新区行政中心周边区域将会成为2004年苏州房价的领跑者。 新区房地产市场高速的发展，特别是新区行政中心周边区域凭借相对成熟的生活与商业配套将会成为新区乃至苏州2004年房地产市场最关注的地方，为吴宫丽都项目的入市提供了一个优良的外部环境。 产品定位与判断的理解 苏州新区外资主要特点： 项目单体规模趋大，向基地化方向发展。 形成了日资、台资企业密集区。 项目增资状况良好。 基地型企业出口贡献大，成为区域对外贸易增长的支柱 分析： 苏州新区是苏州市区最早引进外资的区域板块，早年的御花园和锦华苑之所以能成为高级住宅区和外国人集中居住区的就是得益于此，而这种市场积淀为苏州新区中央CBD区域的形成客观上所起的作用将会是非常长久的。 新区招商引资基础厚，基数大，增长稳定的特点，对新区房地产市场（包括租赁市场）的高端会形成相当大的支撑。 外资企业的持续大量进入给区域房地产住宅市场带来的直接支撑主要表现在： 外来在苏州长期居住人口和短期租房客户的持续增长 对吸引大量就业人口成为当地居住人口 由外商投资企业带动当地经济发展和人均收入的提高，会有相当部分转化成改善与提高居住品质的购房消费 2）新区高端产品现状： 自97年出现御花园和锦华苑之后，新区并没有一个真正意义上的高级社区出现； 新区存在着多层、小高层、高层、联排别墅并存现象，致使没有高品质的精品高层社区出现。 虽然现在新区有很多的精装小户型公寓出现，但都存在各种缺陷。阳光假日的地理位置较偏，狮山峰汇由烂尾楼改造，无论是户型设计、通风采光等都不理想，锦丽苑单身公寓东西朝向且紧靠主干线。 分析： 新区目前的状况已不可能出现用高端的别墅产品吸引客户，形成新的高级社区，大户型的高层公寓将会成为替代品。 外资企业高层管理者以及新区的新贵一族为追求更加舒适的生活环境及宽阔的生活空间，将会选择大户型的产品。他们对生活品质的要求也将会很挑剔。 小户型是新区租赁市场的宠儿，但没有出现较完善的小户型。 吴宫丽都项目针对目前新区精品高层社区的市场空白点度身制造，注重社区品质的精雕细琢，并且户型设计多样化，既能满足高端客户自住的需求，又为投资者提供硬件完善的投资对象，完成市场需求的对接。 目标市场定位、目标客户群的定位认识与判断的理解 吴宫丽都项目预期客户群来源构成： 新区当地的客户，约占60%。包括新区的政府工作人员、当地的私营业主、当地白领阶层、外资企业的中方领导人。 外籍客户，约占30%。包括在新区投资的台湾人、香港、新加坡等东南亚客户、日本人，主要是集团购买。 “外地”客户 ，约占10%。包括苏州其他区域人群、异地来苏（京、江浙沪一带）投资客。 易通会新区项目意向登记客户分析（总人数438人）： 说明： 区域来源：古城区 43.75%，新区 25.74%，园区 23.23%，吴中区 3.42% 职务：负责人 16.78%，合伙人 3.50%，高级主管 12.12%，中级主管 16.78%，专业