中国房地产发展公共政策分析.pptVIP

《2003以来年中国房地产发展的公共政策分析》 －－以广州市为例;总述：十年来的总成绩; 2003年以来则是中国城市化的大发展时期。2003-2011年的9年间，全国城市化率从40.53%提高到51.27%，年均增加1个百分点，城镇人口从5.24亿增加到6.91亿，净增加了1.67亿人，年均增加近1850万人，同期城镇户籍人口净增加了约1亿人口。虽然有城市人口规模快速扩张的巨大压力，这十年来中国城镇住房事业的发展在整体上是与城市化进程同步的。到2011年末，全国城镇住房存量面积约160亿平方米，接近2002年末的两倍；全国城镇按户籍人口计算的人均住房建筑面积为31.6平方米，但如果考虑全部城镇常住人口，人均住房面积只有23.2平方米。相对于中国城市化中长期需求来说，城镇住房的供应总量仍然面临一定短缺。; 这十年来，中国住房供应能力有较快的提高。2003年全国全社会（含农村）房屋竣工面积为20.2亿平方米，其中住宅竣工面积为13亿平方米。2010年，这两个数字分别为30.4亿平方米和18亿平方米，增幅都在50%左右。2003年以来，中国城镇住宅每年竣工量从600万套稳步增加到900万套左右，相当于城镇地区每千人年新增住宅11-13套，达到发达国家住宅建设最高潮时期的水平。没有城镇住宅的商品化和市场化进程，这么大的供应增长量是难以想象的。如2010年城镇竣工住宅建筑面积8.68亿平方米中，6.34亿平方米为房地产开发企业提供的商品住宅，竣工商品住宅套数602万套，城镇住宅商品化率从2003年的61.5%上升到2010年的73%。; 住房商品化不仅激发住房供应能力激增，也带来了多方面的经济利益，对国民经济影响深远。2003年全国城镇房地产投资约1万亿元，2011年上升到6.2万亿元，占固定资产投资比例相对稳定，保持20%～22%左右，但占GDP比重翻了将近一番，从2003年的7.48%上升到2011年的13.09%。;（一）房地产开发投资总额增幅收窄; 2003年1-11月份，广州市完成房地产投资324.56亿元，同比增长2.60％，而2001年、2002年分别增长8.8%、10.2%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，加之广州市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。;（二）房屋销售形势良好;已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项成交登记面积增幅指标均较2002年略低，但依然保持了双位数的增长，显示了快速持续增长的态势。 2003年全市房屋成交登记金额首次超过600亿元，为603.99亿元，较2002年增长了8.14%。其中，预售商品房成交登记金额为443.95亿元，同比增长2.75%；二手房屋成交登记金额为160.04亿元，同比增长26.56%。金额各项增长指标均低于面积增长指标，显示了2003年全市房屋整体成交价格持续走低。 （三）预售商品房成交价格稳中有降 2003年，广州市预售住宅的成交均价为3888元/平方米，较2002年的4143元/平方米下降了6.16%。广州市预售商铺的成交均价为8090元/平方米，较2002年的9017元/平方米下降了10.28%；广州市预售办公楼的成交均价为7613元/平方米，较2002年的9291元/平方米大幅下降了18.07%。;（四）住宅所占份额上升; 对2002年、2003年住宅、商铺、写字楼的预售、二手成交面积进行对比，住宅仍占据主要地位，预售、二手住宅所占份额较2002年有不同程度的上升，显示住房消费有效需求依然充足，住房消费形势持续看好。商铺、办公楼方面，预售所占份额比2002年均有下降，这与供应量有很大关系；而二手所占份额比2002年有所上升，显示广州的营商环境继续看好。;（一）市场总体形势分析; 1、供应量适度增长 今年，全市十区批准预售的商品房项目共96个，批准预售单元为33175套，可预售总面积为135.22万平方米，比去年同期增长7.22%。其中，原八区批准预售的商品房项目共39个，批准预售单元为10809套，可预售总面积为78.58万平方米，比去年同期增长17.21%。 2、商品房成交及二手房屋交易均大幅增长 今年，全市十区商品房成交量为2