滨江豪园商广场招商及前期推广案.docVIP

滨江豪园商业广场招商及前期推广案 ——启航。绽放 第一部分：关于竞争对手 **年对于永州商业来说，是值得书写的一年，在这一年，滨江豪园商业广场将绽放大河东，步步高购物广场隔桥相望，也将闪亮永州。与此同时，已经经营两年的金水湾百货也将重装开幕，靓达百货改头换面……在经济危机尚未全面恢复的大背景下，永州商业却一改落寞格局，强势起航，是市场的必然？还是商家的信心增强？ 金水湾百货：调整后的金水湾百货，附一楼引入了超市，一楼原有格局不变，二楼，三楼，四楼进行了全方位的调整，其中，原附一楼的家纺区调整到四楼，四楼的运动休闲调整到三楼，经过调整后，整体布局更趋合理。除引入超市概念可能是一个大败笔外，应该说，二，三，四楼的调整还是很适合永州的。二楼减少了淑女装的比重，而加大了少淑装的比重，三楼减少了商务装的比重，而加大了运动休闲的比重。四楼将家纺，婴童用品进行了全面的整合。金水湾调整后的格局是：档次将低了，但品牌结构更完美。应该说，其调整后，经营业绩会上一个台阶。还有一点值得引起重视的是，其规划也全部改变了，主通道从原来一味求宽，改成紧凑实用，铺位从一位求大，改成了按实际出发，合理利用。因此，可以说，金水湾的调整是成功的。调整后的金水湾将于9月开幕 靓达百货：靓达百货也一改原有的租赁形式，而采用统一经营，因为其在三年的经营过程中，经营业绩一下很强势，因此，其调整所付出的努力也是最小的，不存在招商等困难，但受制于建筑本身的格局以及操作人员的思路，从目前来看，靓达百货调整后，换汤不换药，一是整体规划沿用了90年代初百货的规划模式，二是品牌结构有点乱，三线品牌及非品牌占比重较大，因此，很可能难以达到升级的目的。但其升级的意图是很明显的，尽管前期可能会有些许影响，但只要经过品牌的局商调整，以靓达数年的经营以经验，重新成为一个人气点也是很容易的事。靓达也将在9月份开业 步步高购物广场：原本这是步步高**年度的一个大手笔，但因为开发商的原因，目前步步高购物广场到底何时开业还不得而知，按其原有的计划，近三万平方米的空间，将引入步步高百货+步步高超市+步步高美食+步步高电器+美采平价的模式，这是一个很明显的城市商业综合体，而其物业也确实适合如此运作，其中，步步高超市已经在永州有很强的聚集力，步步高百货将定位于二线品牌的天堂，步步高美食则以人均不超过30元/餐打造，美采平价是以外贸服饰为主，因此，其能带来的市场冲击力才是我们最应该面对的，但因为开发商的原因，目前步步高购物广场项目尚在停滞中。 第二部分：现状 滨江豪园商业广场从招商启动到目前，已近一年时间，在这一年时间内，招商人员根据公司发展思路，多次前往长沙，株洲，衡阳等地，与众多的国内外一，二线品牌建立了联系，也达成了一部分意向。但市场是变化无常的，因为广场开业时间的不确定性，导致目前招商工作面临重新启动的困局： 多数品牌对本项目充满期待：基于对永州商业的了解及各品牌市场发展的需要，多数品牌对本项目都充满期待，几乎所有品牌的认识是一致的：项目前景很好，但也将会有一段较长的培育期。 多数品牌愿意入驻：对于一个品牌来说，新的商业项目，就是新的商业机遇，在前期的接触过程中，多数品牌都愿意入驻 信心不足：由于广场开业时间未能确定，因此，在整个招商工作的推进过程中，招商人员对于开业时间及合作条款均进行了多次的变动，因此，目前各品牌都对项目究竟何时开业表现出信心不足 推广乏力：因为缺乏推广，尽管广场一直在紧张的打造中，但消费者的目光并没有形成聚集，而各意向入驻品牌也不了解整体筹备的情况，因此，在推广乏力的前提下，广场的筹备工作呈现“锅里煮饺子”的局面 竞争惨烈：由于金水湾的重装开业，靓达的重新启动，步步高的强势入驻，导致目前整个永州商业的竞争加剧，竞争惨烈，金水湾目前招商条件已全面下调，步步高已其在省内的强势，也对各区域品牌代理商形成了一种必须入驻的局面。可以说，竞争，从招商，到招聘到管理到经营，将在各个环节都体现出惨烈性。 整体思路不明确：尽管公司已经费了很大的力气，但由于公司的主业是房地产开商，因此，在百货业这个行业中，公司对于滨江商业广场的整体思路仅停留在听别人说的这个阶段，对于市场发展，市场竞争将会如何走向，而广场开业后，采取何种营销策略，推行何种管理模式，采用何种竞争策略，目前公司的思路还欠明确。 热场活动不多：通过前期李宁奥运大篷车活动，公司在广场也进行了初步的预热，但作为打造一个商圈，广场的前期热场活动需要很多，这样才能聚集人气，成为旺地，目前，包括前广场，步行街广场都可以进行前期的热场活动，先期把人流引过来，后期对开业也是很大的推动作用 第三部分：分析 滨江商业广场的强势： 新的商业综合体——商业背景优势，地处井喷的新城区 商圈内长时间无竞争对手——地段优势，地处交通主动脉，辐射能力强 借助友阿