人大 金融学讲义Ch-7.pptVIP

第一课：资产证券化的概念、中介机构和要素 第二课：资产证券化融资和美国市场的发展 第三课：住房抵押贷款 第四课：住房抵押贷款转手证券 第五课：多档抵押贷款转手证券 第六课：非机构担保多档抵押贷款转手证券 第七课：商业房地产抵押贷款支持证券 第八课：资产支持证券 第九课：债务抵押债券 第十课：资产证券化在中国的发展 基础抵押贷款的特点 一个典型的交易 信用评级标准 提前偿还模式 房价上涨的重要性 定价和交易 附录：提前偿还和提前偿还率分析 商业房地产抵押贷款支持证券 商业房地产抵押贷款支持证券（commercial mortgage-backed security，CMBS）市场是资产证券化市场中最新发展起来的一个部分。这个市场最早出现在上世纪80年代中期的美国，但直到90年代中期才开始快速发展。在90年代初，CMBS的年发行规模仅为40亿美元。到1995年的时候，年发行额也只有150亿美元。而到了2001年，CMBS发行额已超过500亿。到了2004年又接近1000亿，在2006年再超过2000亿。 CMBS的2007年发行额达到了2330亿美元。2007年末CMBS的未清偿余额估计约为6200亿美元。 从现金流结构的角度看，CMBS 与非机构担保 RMBS 没有什幺显著的不同。但 CMBS 基础资产（商业房地产抵押贷款）在发放、担保品、偿还贷款期限及现金流的来源等方面与RMBS有很大区别。更重要的是，商业房地产抵押贷款的违约发生率远远高于优质住房抵押贷款。鉴于此，信用评级对 CMBS 所必须提供的信用支持要远高于其对 RMBS 所提供的支持。 商业房地产抵押贷款支持证券的发展历史 商业房地产抵押贷款支持证券的发展历史 美国 CMBS 市场的发展可以归因于过去20年间房地产市场的周期波动。在上世纪80年代初，经济环境普遍向好，为房地产市场奠定了坚实的基础并催生出一个获利丰厚的商业借贷市场，商业房地产市场因此蓬勃发展。 房地产市场的大部分增长主要受益于1982年的税法改革以及80年代中期储蓄贷款行业在商业贷款方面采用了更为灵活的方法。企业的税收优惠引发了一些不符合经济原则的建筑动因，同时储蓄信贷行业为这样的建筑提供了资本。 但也正是这些非理性的因素造成了房地产市场在上世纪80年代末期和90年代初的不景气。 商业房地产抵押贷款支持证券的发展历史 在这期间，当时曾投资于商业房地产贷款的银行和储贷机构遭受了巨额亏损，许多机构还因此破产。导致这些贷款机构出现亏损和破产的原因有两个： 首先，整个80年代的过度建设造成90年代房屋空置率（vacancy rate）不断上升，办公楼、工业用房和零售业建筑尤其严重。当局部地区和全国的经济状况转向恶化时，房地产融资旋即萎缩，联邦政府不得不接管并清算偿付能力不足的储贷机构。Resolution Trust Corporation (RTC) 应运而生 （1989年），其任务就是接管破产的储贷机构和处理它们巨额的商业房地产不良贷款。该机构通过证券化的方法处理不良贷款，为CMBS市场的早期发展起到了重要的推动作用。 第二个原因是，银行业于1989年引入风险资本要求 (risk-adjusted capital requirement)，监管环境因此发生改变。那些拥有商业房地产抵押贷款的储蓄机构被置于不利境地，这些贷款与住房抵押贷款一样，都有着长期性的特点。商业房地产融资市场因此处于流动性紧张的不利境地，市场急需为发放商业房地产抵押贷款寻找新的融资来源。正是在这种需求的推动下，CMBS市场开始出现并不断发展壮大。 商业房地产抵押贷款的发放 商业房地产抵押贷款的发放过程与住房抵押贷款不同，在借款人、贷款方式和抵押品三个方面均存在明显区别： 商业房地产抵押贷款的借款人是企业，而住房抵押贷款的借款人是个人购房者。 两种贷款都以摊还的形式偿还而摊还期都是30年，但是商业房地产抵押贷款的期限通常仅为10年，而住房抵押贷款的期限通常为30年。 商业房地产抵押贷款的抵押品是商业房地产，其出租收入是偿还贷款的主要来源，而住房抵押贷款是以单套住宅作为抵押，以借款人个人收入作为还贷来源。 商业房地产抵押贷款的发放 CMBS房地产组成类别 商业房地产抵押贷款的发放 商业房地产抵押贷款和住房抵押贷款还有一个重要区别是商业房地产抵押贷款有提前偿还保护机制。几乎所有的商业房地产抵押贷款都有禁止提前偿还的条款，而住房抵押贷款可以在到期前的任何时候按照面值提前偿还。 提前偿还保护机制有3种类型：强制锁定（hard lockout）、收益保全（yield maintenance）和现金流保全（defeasance）。 强制锁定是指在贷款合同中规定一定的锁定期，在此期间，禁止提前偿还，这是最直接的