深圳_悠然天地_项目分析与定位.pptVIP

“悠然天地”定位局部分析 前言 目录 关于五房是否取消 关于北侧临深南大道部分定位 推广节奏与产品定位 关于五房是否取消 需求层面的风险 南山五房供需比 五房供应比例高的项目 南山分期开发项目个案的启示 户型面积说明 长期个案体现了南山内陆大规模项目降低五房比例的趋势； 5房单套面积的变化各项目有明显差异，整个南山区5房的面积跨度极大（120－250平米），平均面积为186平米。 结合4房主力户型适度偏大的定位，5房可定位于160－180平米之间，减少与市场上复式单位的竞争，避免与低价大5房竞争，并以总价低的优势与竞争力强的后海片区的大5房相抗衡。 宣嘉项目 关于五房是否取消的建议 五房具有市场风险高，销售速度慢的特点，加上南山市场五房供应充足，本项目分片区市场较为封闭的因素，尽管本项目是片区内最有可能吸引到5房客户的项目，本项目5房过高的比例存在的风险仍相当大。建议定位修正为： 2％－3％的5房保留， 面积范围缩小为160－180平米 竞争对手主力放在三房，通过保留一定的五房拉开项目差距，相应增加一部分四房，减低三房的比例。 临深南大道部分户型定位建议 根据经验及类似个案了解，由于朝向、噪音的双重劣势，一般首次置业、需求经济实用户型的客户较易忽略外在的缺陷，加上市场供应比较，直接竞争对手定位空白点，建议定位： 90－100平米的三房为主 （如设计需要，可安排少量70－80平米的实用二房） 无论何种定位，通过技术方法减少噪音影响是必要的竞争手段。 产品定位表 推广节奏与产品定位 项目产品定位分布 三种推广序列比较 推广时机 产品定位与推广时机补充说明 * Design by Snowy Han * * * Design by Snowy Han 谨呈：深圳市天地房地产有限公司 世联地产 2002年5月 初步研讨明确 保持130－160m2的四房为主力户型，100－140m2的三房为次主力户型。 复式单位可修改为平面户型，避免超大户型的销售压力。 以下问题需进一步说明 是否需要取消五房 临深南大道1号楼的北侧，是否需由100-110m2的三房调整为以 90－100m2为主的三房，并根据设计需要安排70－80m2的两房。 结合推广节奏考虑产品定位的调整 －－潜在消费者需求层次 消费者户型需求呈明显的纺锤状 自住选择1房少，但投资者的 加入提升了这一比例。 2、3、4房是普遍选择的户型 5房以上仅占3％的需求，为偶 然选择。 5房已脱离普通置业者舒居的层次，属于享受层次，偶然性强，需求基数陡降，因而市场风险较四房明显增加。 选择5房的客户，在全市范围选择，作出购买决定的时间更长，影响销售速度。 170平米以上的户型，可以选择复式替代平面，平面5房的风险加大。 －－南山五房供应 2001年起推出有5房的项目共25个。共计435套，8万平米。 五房平均项目供应量为17套，平均面积比7.3%，平均套数比4.8% 户均面积186平米，销售率超过90％的项目面积在150－220平米之间 附件一 －－2001至2002年南山供应与需求比 25 38 供应项目 (个) 435 21087 供应套数 （套） 3.82/8=48% 191X2%=3.82 8 五房 191/253=75% 135X1.5=191 253 总量 需求供应比 可实现的需求面积（万平米） 供应面积 （万平米） 统计时段：2001－01－01至2002－06－01 总需求数据来源2001年全年南山销售总量135万平米 五房需求数据来源于5房以上需求占总需求的3%,假定5房需求2%. 南山自2001年以来五房的供应达8万平米，而需求仅3.82万平米。 5房的需求供应系数为48％，远低于总体的75％。 　 5,000 213 21.88% 23.26% 14 宏观苑 85% 4,500 137 13.10% 19.39% 22 大陆庄园二期 100% 5,500 155.00 - 190 12.86% 18.39% 63 浪琴屿花园 47% 5,100 128 12.23% 14.65% 90 星海名城二期 　 4400 159 10.00% 12.93% 7 盛海欣苑 99% 4,600 175-201 5.29% 10.85% 20 碧海天 销售率（%） 均价（RMB） 面积范围（m2） 套数比 面积比 套数(套) 项目名称 五房面积比超过8％的项目 90% 5,500 155.00 - 190 12.86% 18.39% 63 浪琴屿花园 47% 5,100 128 12.23% 14.65% 90 星海名城二期 　 5,500 200.00 - 270.00 3.4