思源_常州新城集团-惠商地块项目产品建议_190.ppt

* * * * 惠商项目地处常州市最繁华的延陵西路西端南侧，与快速交通干道怀德北路的交叉路口，南侧有举世闻名的京杭大运河，区位优势非常明显。根据总体规划布局，西市河西侧部分为商业和住宅（裙房部分和地下一层为商业，七层以上为住宅）。西市河东侧南端为回迁住宅部分，北侧为写字楼（同样裙房部分和地下一层为商业，七层以上为回迁住宅和办公）。 通过对各部分的分析，我们可以导出一个住宅价格阶梯，即南面的房价高于北面的房价。原因很简单，南侧的楼座做好以后，几乎户户都有河景花园房，同时又能享受到中心大型空中花园；北侧的大部分也能看到河景，但是视野不如南面的房子。视线或远、或斜。 地块优越的区位、便捷的交通，怡人水景也带来一个负面影响：周边交通流量大，噪声污染严重（包括西面、北面、东面的汽车噪声污染，以及南面的运河船运噪声污染）。针对于此，我们可以通过采用双层玻璃窗、增强隔声措施来解决，将交通噪声污染减到最小。 根据我司对于常州房地产市场的深入调研，以及常州人对未来的住宅面积需求，我们建议本小区的户型面积范围应以中小型为主。 通过上述几项分析，我们建议本小区的户型面积范围、配比以及在各楼座的布局见下表所示，调整比例最大不超过5％，中小户型放在北面楼座，大户型放在南面楼座东南侧回迁住宅已确定，就不调整了，仍然作为小户型。在目前的限制条件下，把整个项目做到价值最大化。 * * 第*页 外立面质感借鉴 外立面特色 第*页 外立面质感借鉴 外立面特色 第*页 首层设计建议 平面设计建议 人流、车流线路建议 首层人流线路大体包括： 办公人员流线 ，大楼管理人员流线，来访者流线，外来开会、进餐、购货人员的流线。 总平面车流包括：上班人车流，外来者车流，货车及垃圾车流线，消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路。 建议： 在设计总平面及首层平面时应该做出这些流线图，反复推敲，选出最佳流线组织。 办公人员的车辆从室外坡道下到地下车库（地下车库内直通首层的楼、电梯，如办公人员自行驾驶汽车可入库后直接上楼）； 来访者和外来人员车辆停放尽量实现独立划定； 后勤用车（包括各种货物、食品运输、垃圾运送等）尽量实现分离，在总平面内部车场回车； 办公人员和来访者从办公楼大厅正门或旁门进入电梯厅； 商业出入口与写字楼要实现有效划分； 后勤及服务人员入口； 第*页 首层设计建议 平面设计建议 首层入口大厅设计建议 现代办公楼的入口大厅给用户和客人以第一印象，一定程度上代表了整个建筑物的档次。因此，需要在设计中给予重视。最后，建筑的主要入口是整个外观设计画龙点睛的部分，我司强调本项目的入口应建成具有吸引力的一个亮点。 建议： 在设计总平面及首层平面时应该做出这些流线图，反复推敲，选出最佳流线组织。 写字楼首层的室内外空间渗透：现代高层办公楼的首层（包括裙房首层）是与室外空间设计联系最密切的一层。当采用框架结构时，柱间开口较大，内外空间的界限可以交错：外部空间向内渗透与内部空间向外延伸，以相互作用造成时间与空间的连续，创造室内外交融的意境。特别是首层大厅可采用大玻璃窗或玻璃幕墙，使得室内外界限变得模糊。 大堂空间的动态导向与限定：动态导向即在运动的过渡空间中，对前进方向作提示、强调。主要办公人流方向从入口到电梯厅应予强调。 第*页 首层入口借鉴 平面设计建议 第*页 首层入口借鉴 平面设计建议 第*页 平面设计建议 标准层平面 标准层面积及核心面积比例 核心部位面积（不算周边走道）占18%-25%，这个数值在设计中有参考价值。 卫生间 现代办公楼的卫生间应有前室，设洗手盆、镜子，还应设有与洗手盆组合的长台、红外线烘手器、触滴式肥皂液盒等。在布局上不能一眼看到卫生间内部。如能确保通风排气，可不用需开启的门，而采用迷路式入口。 开水间 需考虑一个方便的位置里面需设开水器，洗茶杯及消毒的水池，吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。按经验，开水间面积不应小于6平米 第*页 平面设计建议 标准层平面 走道 双面布置房间的走道净宽度不小于1.6M；考虑防火和无障碍设计的最低标准，单面布置房间的走道宽度不小于1.3M。我司建议本项目公共走道宽度尽量能够做到1.8米---2米。 楼梯 标准层的楼梯一般同时就是消防楼梯。每层楼梯总宽度应按其通过人数每100人不小于1M计算。办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小1.2米 柱距 标准层的柱距应在8.1米以上，且根据核心筒位置考虑柱与外墙之间不要出现尴尬空间 第*页 平面设计建议 标准层平面 建议： 在确定方案过程中应密切与结构专业配合，以免造成结构设计不合理或给结构设计增加不必要的难度，造成建筑造价高交影响工期。 枢纽核心位置不宜分散，以免增加办公人员的往返路途，增大了交通面积，减小了“出租比”或直接影响了使用面积。 重视服务