禹州大学城二期整体策划与整合推广沟通案[城市年轮].ppt

附录1：市调篇： 2009年，厦门一手住宅总成交约407万平方米，二手住宅总成交约300万平方米，均达到历史最高水平。成交均价实现回暖。全市住宅成交均价从一月的6503元/㎡上涨为12月的10810元/㎡。年住宅成交量上涨价回升。 在经历春节前后的阶段性观望后，楼市成交迅速恢复，市场并未出现转折点。 根据市场预测，后期市场成交将保持稳定，成交价格缓慢上升。本案销售周期内房地产市场不会出现大的调整。 ●项目位于同集中路，行政隶属于同安片区，与同安主城区相距遥远，为同安远郊。 ●项目与集美主城区仍有一定距离，在人们观念上，属于集美城郊。 ●项目属于环东海域片区，滨海新城建设的启动，将在一定程度上提升本案的价值。项目处于两个区域边郊的尴尬位置，环东海域建设是本案最大的价值提升依托。城郊项目的成功经验亦值得本案借鉴。 附录2：视觉篇： 2009年，厦门楼市回暖，住宅成交创新高 1、市场回顾 春节期间成交回落，近两周恢复，均价稳中有升 1、市场回顾 “保增长、防通胀”仍是经济政策的主旋律，近期出台的楼市调控政策，以及对于加息的预期，中央抑制房价上涨过快的目的明确，但短期内市场将以稳定为主基调。 “保增长、调结构、防通膨”仍是 经济政策主基调，但2010年货币 政策和财政政策相比2009年都将 有所收缩。在近期提高存款准备 金率之后，加息的可能性增大， 市场存在较大不确定性。 主基调是遏制房价过快上涨，促进房 地产市场平稳发展。具体措施包括： 加大保障性房建设；鼓励居民购买自 住房和改善性的用房，抑制投机性购 房行为；运用税收（取消二手房营业 税优惠）、差别利率（减免二套房首 付及贷款利率优惠）以及土地政策 （土地款首付款50%，禁止囤地）等， 具有短期内抑制投资、降低地价，中 期增加供应量的效应。 政策层面：“保增长、防通胀”主旋律下，短期内楼市走向稳定 2、后市展望 需求展望 2009年全市住宅成交约391万㎡，预计未来两年内成交量将达到650万㎡ 供给展望 未来两年内，全市新增商品房总量将达到1300万㎡ 供求层面：岛内及集美是未来房地产开发的热点，未来两年内将呈现供过于求，并呈现高端化、豪宅化趋势 2、后市展望 岛 内：400万㎡ 集美区：约450万㎡ 同安区：约110万㎡ 海沧区：约80万㎡ 翔安区：约120万㎡ 合 计：约1260万㎡ 2005年：236万㎡ 2006年：306万㎡ 2007年：318万㎡ 2008年：109万㎡ 2009年：391万㎡ 海西战略，打造继长三角、珠三角、京津冀后又一重要经济区，厦门作为龙头，将发挥辐射带动作用，构筑“大厦门城市群”，物业面临增值机会； “岛内外一体化”战略启动，岛外房地产更加收到重视，将成为重心； 西客站、动车组、翔安隧道等，一系列市政配套使岛内外的联系、厦门与周边的联系更紧密，必然使客群广泛化，并炒热岛外的投资价值。 其他因素：海西战略、“岛内外一体化”战略以及诸多市政的完善，利好未来楼市 2、后市展望 海峡西岸城市经济圈 厦门西客站 动车组 观点提炼 1、2010年，市场在经历春节期间的小幅波动后快速恢复，成交稳定，价格缓慢上升。短期内楼市走向仍将保持稳定。 2、“保增长、防通胀”的政策方向主导，以及两会中对于商品房价格放开的提案，预示着房地产市场短期内不会出现波动，市场以量、价的稳定为走向。 3、未来两年内市场供过于求态势形成。一方面，意味着激烈的竞争，另一方面，在高成本影响下，住宅高端化、豪宅化将促使价格的稳定和提升。 4、海西战略、岛内外一体化战略等一系列的利好下，厦门楼市面临巨大的发展机遇。 本案销售周期内，厦门楼市利好条件主导，将实现成交量稳定，成交价格缓慢上升。 区域界定：属同安、略近集美，为城郊 3、竞争分析 本 案 集美 片区 杏林 片区 杏林湾 片区 环东海域 片区 同安 片区 竞争格局：本案与同安区域竞争度小，与集美区项目的竞争相对较大 集美区：在售项目均价在 8000元/㎡以上，区域售价较高。 竞争地位： 区位劣势：配套不足、环境较差； 价格优势：可分流区域内中低端客群。 城西 片区 同安区：后期项目均价以 6000-8000元/㎡为主，与本案价格接近。 竞争地位： 区位劣势：配套不足、环境较差； 地段优势：与岛内距离近，被亲近岛内的客群所接受。 3、竞争分析 本案处境：在未来市场变革中，本案面临着较大的市场机会，亦将迎来客群升级 房地产市场的发展，不可避免地给集美区市场带来如下的变化： 价格走高：土地成本刚性，使片区市场价格走高成为必然；在“3、2、1格局”下，岛外，尤其集美，具有稀缺资源的高品质项目均价将突破10000元/㎡； 品质革新：在高