房地产投资信托（real estate investment trusts, REITs）.docVIP

3房地产投资信托（real estate investment trusts, REITs） 国内11＋1种房地产融资渠道几种辅助途径 内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。海外公司上市 必须表现出足具吸引力的盈利能力。 总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有限。??一些公司型私募资金已暗中筹备。民间金融??温州为中心的浙江地区和福州为中心的福建地区较为发达。??始终未获得政策面的支持。 售后回租＋保理。金融租赁 主要利用的还是银行资金，规模有限。??一种证券化的产业投资基金。??有效降低风险的同时将房产的收入以派息形式分配给股东。REITs??适合商业经营性物业。??未来必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。 国内11＋1种房地产融资渠道几种辅助途径 汇丰、东亚、渣打等多家银行业巨头已获得人民币牌照。 项目开发思路与国内迥异，产品设计领先。外资银行贷款 贷款规模受发改委和银监会限制，同样受“宏观调控”。 人民币存款总量不足，有限的人民币贷款主要面向中小客户。??必须有国有投资背景，用途为生产经营资金。发行企业债??审批程序繁琐，条件严格。??不可能成为主流渠道。 融资手续简便，融资速度快捷，但融资成本高昂。典当 适合小额融通资金，其融资能力无法满足房地产开发需求。??近年来，海外基金在国内表现异常活跃，出手数笔大宗交易。海外基金??大鳄无情，雁过拔毛。??最好不要在长满幼苗的美丽田野上跑洋马。2 国内11＋1种房地产融资渠道房地产企业可结合自身情况进行选择： 当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。 当融资规模超过千万但不足2亿时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。 当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。 银行贷款仍是不可或缺的主要融资渠道。 而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合房地产开发商的融资手段。 REITs是一个与信托、投资基金相关联的概念，为清晰说明 REITs的投资特性，需要对相关概念进行说明。 房地产投资信托的主要特点因低债务成本使实现财产全部价REIT收益更高值的可能从而获得更好的资信评级回收现金以投资到更高收益项目中去保持管理控制权每年可收取稳定的管理人/财产可获得用于将来管理费投资的资金REITs增强发起人的盈拓宽投资者基础利能力和杠杆水 REIT的低风险平和稳定收入丰富发起人资产池拓宽投资者基础持有的REIT中 成长导向的. 的利益将按IPO价格进行估值3 3.2房地产信托 1．信托与房地产信托 《信托法》（全国人大常委会，2001年10月1日起实行） 本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（人民银行，2002年7月18日起实行） 第5条规定，信托公司可以接受单个委托人的委托；单独管理其信托资金；也可接受两个或两个以上委托人委托，把不同委托人财产集合管理。 第6条规定，当信托公司集合管理委托人资金时，其集合的信托合同不得超过200份(含200份)；每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。” 《信托公司集合资金信托计划管理办法》（中国银监会，2007年3月1日实行） 单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制； 合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人： （1）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织； （2）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人； （3）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。 2.房地产信托及其分类 广义：与房地产相关的信托行为都可以被称为房地产信托。 狭义：房地产信托是指用于房地产行业的资金信托或以房地产为信托标的物的财产信托。 4 资金信托：委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。 财产信托：以（非货币形式）物质财产要的管理、处分为目的的信托业务。 房地产资金信托：房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金投向房地产业获取收益，并将收益支付给受益人的行为。 房地产财产信托：房地产信托是指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给