房地产宏观调控与产业发展（廖前华）.docVIP

房地产宏观调控与产业发展（廖前华） 房地产宏观调控与产业发展 廖前华 几个主要的问题 一、为什么要进行宏观调控 二、调控的手段和方式 三、我国房地产市场发展阶段划分 四、调控的周期性 五、具体调控政策解读 六、07年调控措施及未来走势 七、鑫苑在行业发展中应坚持什么 为什么要进行宏观调控 一、为什么要进行宏观调控 回顾两个经典曲线 价值 价格 需求曲线D2 需求曲线D1 需求曲线D3 商品的数量 商品的价格 需求增加 需求减少 　　　需求曲线 　　　价值规律曲线 一、为什么要进行宏观调控 一、为什么要进行宏观调控 1、宏观经济调控的目的： 　 政府为实现宏观(总量)平衡，保持经济持续、稳定、协调增长,而对货币收支总量、财政收支总量、外汇收支总量和主要物资供求的调节与控制。 2、房地产宏观调控的目的： 　　　房地产作为国民经济支柱产业迫切需要国家宏观调控保障其健康发展。 　　1998#0046998年，沿袭了40年的住房实物分配制度终止，房地产市场在短短的几年时间里得到飞速发展。 　　　中国目前的房地产行业，供需双方的博奕已经失衡。供给的相对刚性、难于准确估值的产品特性、过于分散的行业结构、消费者巨大的心理需求、资金链条上的不合理性、暗箱操作六个主要原因导致卖方占据绝对优势。卖方的优势独享导致供需失衡，任由其发展必然导致行业危机的发生，支柱产业的危机必然导致国民经济的塌陷，这必然需要国家对其进行宏观调控，同时，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的最根本原因。 调控的手段和方式 二、调控的手段和方式 14.房地产业调控的涵义 指以国家为主体，从经济运行全局出发，运用各种经济手段，对房地产业的总量和结构进行的管理、调节和控制。 最终目标：总量平衡和结构平衡。 总量平衡是结构平衡的前提，结构平衡是总量平衡的基础。 调控 结构 总量 平衡 前提 基础 二、调控的手段和方式 2.房地产业调控的体系 房地产业调控体系由宏观调控主体、市场中介和微观经济主体三者构成。 主体：国家，启动并把握着房地产业发展的方向； 对象：房地产企业，是调控体系的终端； 中介：房地产市场，是国家与房地产企业之间的层次，发挥着国家房地产业调 控意志与房地产企业微观经济活动之间的信息传导作用，并使二者衔接起来。 国 家 企 业 市 场 老实点，别弄得大家都没饭吃！ 我们得生存、得发展呀！ 房价什么时 候跌啊！ 传 导 传 导 博 弈 博 弈 二、调控的手段和方式 3.房地产业调控的主要手段 （1）国家计划 主要作用：引导房地产业发展方向 引导房地产市场调节 引导房地产企业行为 属于高层次手段，它规定着其它调控手段的作用方向。 （2）经济政策 产业结构政策：调节房地产业与其他相关产业间相互关系的政策 ①产业政策 产业组织政策 ：规定房地产业内部各企业间相互关系的政策 调整房地产业结构及房地产企业结构的经济政策 二、调控的手段和方式 ②货币政策：调节货币供应 手段：公开市场业务 调整再贴现率 改变法定存款准备金率 ③财政政策：通过财政收支总量和结构的变化调控房地产经济 手段：税收政策 财政支出政策（政府的购买、对公共工程的投资、转移支 付） 预算政策（赤字或盈余） 二、调控的手段和方式 （3）法律法规 法律法规是国家调控房地产经济的法律依据。 国家对房地产经济的干预，无论是制定国家计划，还是产业政策，以及实施行政干预，都必须有法律依据。 （4）行政干预 行政干预是国家政府机构运用行政权力对房地产市场、房地产企业及其有关经济活动所进行的超经济行政强制。 在市场经济条件下，行政干预应减少到最低限度，但必须保留必要的行政干预，因为在某些特殊情况下，行政干预可以起到其它经济手段起不到的作用。 二