文一集团政务区ZWQTB-地块产品定位报告.docVIP

文一集团政务区ZWQTB-041地块产品定位报告3196 文一集团政务区ZWQTB-041地块产品定位报告金玉堂地产· 专业呈现 目录一、地块解析二、产品定位三、案例借鉴四、团队保障 第一部分地块解析1、基本条件72、地块四至3、核心问题梳理 基本条件??2013年4月27日文一集团击败其余十家开发商，以总价9.948亿成功摘得政务区ZWQTB-041地块；??地块为124.36亩居住用地，800万/亩，地面价11999元/㎡，楼面价4285元/㎡，溢价率高达77.8%；??地块规划容积率1lt;R≤2.8，绿化率≥40%，建筑密度≤22%，精装修交付。 土地四至北：前城大厦西：兴园小区、厂房东：城市快速干道地块南：兴园小区 规划难点??地块所处位置居住氛围较差：地块位于快速干道西侧，回迁小区、工厂、客运西站货场分布周围，整体居住环境不佳；??产品布局难度较大：地块呈狭长型，东西长度约653米，南侧宽度约117米，最宽处约148米，最窄处约116米，项目内外无直接可利用自然资源，产品布局难度大。 核心问题梳理面对4285元/㎡的楼面价如何才能实现价值最大化？ 第二部分产品定位1、定位设想2、市场分析3、财务匡算 定位设想方案一别墅+高层方案二别墅+洋房+高层方案三洋房+高层方案四高层 方案一用地面积82905建筑面积232134联排31080高层201054 方案二用地面积82905建筑面积232134高层191534联排19320洋房21280 方案三用地面积82905建筑面积232134高层186534洋房45600 方案四高层 先看市场 保利香槟国际项目总体量：70万㎡产品形态：高层容积率：3.0营销速度：2012年4月18日首次开盘，至今共开盘7次，共推出房源2688套，销售2480套，去化率约九成，户型面积84-130㎡，2012年首次开盘均价约7500元/㎡，目前均价约9000元/㎡；主力产品：96㎡三房 保利香槟国际96㎡三房二厅两卫86㎡两房一厅一卫??户型设计方正，1+1，2+1,3+1设计，利用率高，附加值大；??96㎡三房是保利香槟国际畅销户型，目前总价约90万/套，单价约9000元/㎡。 保利香槟国际精装标准入户门：钢木复合门厨房橱柜：欧派或同档次定制橱柜阳台地面：涂料厨房厨盆：摩恩或同档次阳台墙身：涂料厨房电器：海尔或同档次油烟机、燃气灶阳台、客厅、卧室地面：地砖及同材质线阳台门及室外门窗：铝合金双层中空玻璃门窗卫生间：TOTO或同档次坐便器、台盆；摩恩或阳台栏杆：铁艺栏杆同档次卫浴龙头、浴霸、主卧室卫生间浴缸、浴盆；客卫定制浴室柜、淋浴房客厅、卧房顶面：涂料配装饰石膏线条，局部吊顶阳台：洗衣机龙头客厅、卧室墙身：壁纸卧房、厨房、卫生间房门：复合木门配石材门槛石有线电视：起居室、主卧室设置有线电视接口卫生间、厨房顶面：铝扣板电话：起居室、主卧室设置固定电话接口卫生间、厨房墙身：墙砖智能化：可视对讲分机，主卧室设置紧急按钮卫生间、厨房地面：地砖宽带：起居室、书房、主卧设置宽带接口外墙：涂料供水：管道入口，一户一表灯具：户内走廊局部安装筒灯；客厅、餐厅、卫生间、供电：管道入口，一户一表厨房、阳台安装吸顶灯，客厅吊顶预留灯带接口燃气：管道入口，一户一表插座、开关：施耐德或同档次（设备自带的开关除外）精装修标准：约600元/㎡ 中海·岭湖墅项目总体量：14万方别墅约342套产品形态：8联排、6联排、4联排产品定位：经济型别墅容积率：1.1销售情况：2012年9月开始销售，截止目前共推出244套，已售175套，去化率约七成，月均去化22套，为2012年别墅销冠楼盘，产品成交价约10000-14000元/㎡；主力产品：247㎡中间套，262㎡边套 户型——262㎡联排边套负一层一层二层三层??户型总价约325-440万/套，单价约15000-20000元/㎡；（客厅开间6.3米）??赠送面积70-120㎡，高附加值，户型整体设计舒适感强。 户型——247㎡联排中间套负一层一层二层三层??赠送面积约30-80㎡，性价比高；（客厅开间5.8米）??总价约249-338万/套，单价约10000-14000元/㎡。 绿城·玫瑰园项目总体量：60万方别墅约177套产品形态：合院独栋产品定位：高端别墅容积率：2.0 建筑密度：32%销售情况：2010年8月开始销售，截止目前共推出90套，已售52套，去化率约六成，月均去化2.4套，成交单价约19000-24000元/㎡主力产品：560-760㎡ 户型——749㎡合院分层户型图负一层一层二层??总价约2700万/套，单价约36000元/㎡；（客厅开间6.8米）??设计功能多样，各卧室均为套房设计，居住舒适度佳，且私密性