投资者失败的案例.pptxVIP

商铺投资分析;目录;投资便利性分析——购买;投资便利性分析——销售;住宅投资所需基本费用（因仅作为投资计算，不采用首套房计算方式） 印花税：成交价×0.05% 契税：成交价×3%;住宅出售所需缴纳基本费用 印花税：成交价×0.05% 营业税：出售价格-购入价格×5.5%（不足五年另缴出售价格× 5.5%） 个人所得税：（成交价-成本价） ×20%;住宅投资与商铺投资收益比较;未来发展;总结;目录;首先，回顾一下为什么我们要投资商业？;如何避免商铺投资陷阱;要素一：了解开发商开发项目的目的;;要素三：了解开发商对业态及品牌结构的认知是否专业;要素四：了解商铺软硬件设施信息是否满足要求;要素五：是否拥有成熟专业的招商/运营管理团队;要素六：并非高价商铺一定就有高回报;第一部分：全面解读商铺投资政策;投资者失败案例—小业主开店失败案例;陈先生相中了海珠区新港路某社区的一个产权式商铺，打算买下来出租做餐饮。销售人员反复承诺该铺做餐饮业无问题，结果，陈先生购买了该铺。一个月后，从事餐饮业的刘先生选择了陈先生的商铺，但到了进场装修时，专业的刘先生发现，商铺设置电容量为15千瓦，未达到做餐饮行业最低要求的25千瓦的标准，另外还发现商铺内的排污管缺乏油污沉淀器，故刘先生坚决与陈先生解除租赁合同。 ;　损失惨重的陈先生这时才质问开发商，但开发商表示“合同明确约定电容量是15千瓦，买方签订买卖合同时就视为认同商铺的配置等条件”。陈先生则认为，因为销售人员承诺该商铺有饮食功能才买下该铺，但实际上该铺却无法经营餐饮业，这与承诺不符。因双方争持不下，于是陈先生把开发商告上了法庭，要求开发商承担电容量增容、排污管道改造以及赔偿租金、佣金等经济损失的责任。最终法院判决以合同规定为准，陈先生败诉。;陈先生的遭遇在餐饮铺投资中不时出现。这是因为众多投资者未能考虑到商业经营方面的法律法规问题，忽略行业经营的政策以及经营条件限制，认为投资商铺有人租赁既可成交。并且投资者盲目轻信销售人员一面之词，却不对真正起到法律效应的房屋合同以及使用说明进行严格审核，最终造成个人无可挽回的重大损失。;投资者失败案例—商铺产权投资失败案例;碧溪家居广场位于北京市丰台区丽泽商圈，毗邻北京西客站、六里桥长途客运站。是北京市继朝阳商务圈、金融街商务区之后的又一个大型商圈。 2003年9月，碧溪家居广场在全国打出广告， 宣传“16万产权商铺热卖”。 广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。;另外通过售后返租方式将整个商场委托北京腾飞物业投资有限公司经营。许诺开业后以4元/平米价格回报投资客，并宣称三大保证打消投资者疑虑 将整个碧溪家居广场营业收入作为保证，将碧溪集团的其他收入作为保证。 将碧溪家居广场二期工程的五万平方米作为担保，在前两者一旦经营不善，投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权利。 将该房产处置本着可靠保障以及对于商铺的热情使得投资者纷至沓来，碧溪家居广场很快便成为了市场的宠儿。;2003年11月起，碧溪家居广场投资回报开始打向各个投资者的账户内，正当所有投资者做着春秋大梦的时候，2004年最后一个季度众多投资客突然仅收到一个月的回报收入。等众多投资客发现问题才听闻早在2002年之前，碧溪方面就把大楼抵押给了银行，向工商银行西客站支行借款2.88亿元，而欠款一直未还。而碧溪在向业主出售商铺时，隐瞒了这一消息。这导致了以前碧溪方面承诺的产权问题也无法办理。 无奈之下，碧溪家居广场只能和业主摊牌。2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。而此时，碧溪已与2000多人签立合同，销售额达6亿多元。;此时业主们才发现，他们手里仅有一张证明她交过首付的发票。按揭贷款没下来，连合同都没有。 同时，众多业主发现先前所许诺的三大保证完全起不到任何作用，碧溪家居城因为经营恶化，营业收入根本无法确定；同时集团的温泉饭店也出现经营问题；而二期项目只有在碧溪家居城对该房产持有完全产权，同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时，这6万平米的工程才具备担保资格，否则就是无效担保。;血本无归的业主们自2004年12月起将碧溪家居广场诉上法庭。仅仅一年时间统计竟有155宗与碧溪有关的诉讼分七批在丰台区人民法院立案。 北京市第一中级人民法院已经做出一审判决，判令碧溪家居广场公司偿还借款本金3.351亿元及相应利息。双方合同无效，北京碧溪广场有限公司于判决生效后15日内返还原告购房款，并给付该款自2004年10月1日起至该款给付之日的利息。;虽胜尤败的官司;2003年，碧溪家居广场在北京各大媒体打出“16万产权商铺热卖”广告，投资者购买即可得到每平