区域房地产发展情况和趋势分析浅谈.doc

中国房地产发展状况与发展趋势预测分析 　　房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大 　　房地产业是我国国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。 　　一、房地产业对经济增长的作用不断增大 　　从生产方面看，房地产业创造的增加值在ＧＤＰ中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。１９５３—１９７８年，我国ＧＤＰ年均增长６．１％，其中房地产业年均增长５％，对经济增长的贡献率为１．８３％。１９７８—２００５年，我国房地产业增加值占ＧＤＰ的比重平均为４．１％，比改革开放前提高了２．１个百分点，期间我国ＧＤＰ年均增长９．６％，房地产业年均增长１１．４％，对经济增长的贡献率为２．３９％。 　　二、房地产业的产业关联影响面广泛 　　从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的４０个部门中，有３８个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。 　　从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为　０．５４３５，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等７个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为１．４１６１，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等１６个行业。 　　三、房地产业对居民消费的双重影响 　　房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。 　　１．投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系为每１００元的房地产投资约可拉动３０元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的１／１０，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为１００元投资可增加消费４０元左右。 　　２．投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约０．７的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占７０％的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的８％，则相应挤占居民消赞约占房地产投资的５．６％。 　　３．房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达２５％左右，部分地区甚至超过５０％，成为名符其实的“第二财政”。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。２００４年，我国房地产业税收收入为１３６９．８８亿元，占当年各项税收的５．４４％。第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。 　　４．房地产业对就业的影响。根据２００４年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为３９６．３万人，全国房地产的个体经营户就业人数为　９１０２０人。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。 　　结构变化：个人已成商品住宅购买主体 　　一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长，占比不断提高 　　住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看，１９９７年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动钓。１９９８－２００５年期间住宅投资年度增长率均在　２１％以上、年均增速高达２７．５３％。与住宅投资的持续快速增长相对应，１９９５－２００５年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从１９９５年的５５．７８％提高到２００５年的６８．３３％。 　　二、房地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金 　　国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较稳定，１９９５—２００３年期间介于１９．０９—２３．８７％之间，２００３年以后有较大幅度下降，２００４年降为　１８．４％，２００５年进一步下降到１８．１１％。自筹资金所占比重在１９９５年以后有较大幅度提高，从１９９６年的　２１．１％提高到２００５年的３３．２４％。定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势，１９９７年占比只有３８．１１％，２００１年提高到４７．６９％，２００４年进一步提高到４９．８７％，２００５年回调到４７．３８％。此外，利用外资在１９９７年以前曾是房地产投资的重要资金来源，１９９５－１９９７年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达１１．７％，但　１