设计研发部设计管控本流程及审控要点.pptxVIP

设计研发部设计管控基本流程及审控要点设计研发部设计管理基本流程及审控要点【原则】基本流程与原则□业务主线 □审控要点 □管控要求 □决策要素【要点】关键路径审控要点□投资分析□设计前期 □实施方案 □施工图【特点】标杆企业设计管控特点【Ⅰ】基本流程与原则????整体业务主线设计审控要点管控基本要求产品决策要素原则①：设计研发部开发整体业务流程。三大业务主线市场初步研究产品定位企划与销售?企划营销获取土地规划及施工图设计设计研究设计配合?设计项目建设?工程报建采购与成本管理物业管理与客户服务原则②：设计管理基本流程。四大阶段析2设计前期4施工图3实施方案1投资分初步设计施工图设计规划设计拿地概念设计景观设计室内设计?规划方案?产品户型?立面方案?可研报告?项目定位?规划草案?产品定位指标?可施工的图纸原则③: 管控要求：3级评审、8个控制节点1.投资分析 2.设计前期 3.实施方案 4.施工图 项目分类；明确要求，充分授权1、集团或区域重点项目至少审控一、二级评审节点；三级根据实际情况授权或给予技术支持 项目类别，立项时确定???2、普通项目集团充分授权区域管理一级评审二、三级授权一线???【Ⅱ】关键路径审控要点????投资分析设计前期实施方案产品决策层面产品实现层面质量控制层面施工图3实施方案4施工图1投资分析2设计前期概念设计拿地初步设计施工图规划设计①【】投资分析－－拿地之前。。。权.事.人投资分析之权：各业务部门职责具备拿地意向决定立项与否项目发展部营销 部设计部财务部成本 部工程 部投资分析之事：核心工作 项目发展：土地信息，拿地意向，初定容积率设计：根据初定容积率，进行强排方案经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）营销部门初步市场定位提供依据成本部门初步成本测算提供依据其本质是为分析项目财务前景提供技术支持案例分解投资分析：小结···以项目发展部门为主导，设计部是协作部门和相关部门动态合作，工作成果互为条件 设计分析支持的两个方向是市场和成本设计（广种……）：做方案做测算??核心:判断能否赢利4施工图2设计前期3实施方案1投资分析规划设计概念设计拿地初步设计施工图②【】设计前期－－已拿地或意向拿地了。。。权.事.人职责、仸务、控制重点、工作方法设计前期之权：各业务部门职责设计部“1/2主角”；但工作量繁重＋项目事务部营销部财务部/成本部设计部项目部设计前期之事：a.核心工作核心：精准定位,产品决策 权衡客户/市场/产品，确定赢利模式 设计任务：概念设计预测成本设计前期之事：b.做好概念设计，提高决策效率在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定1、指标产品定位指标2、方案确定规划草案设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及成本测算的基础强排方案产品决策?确定指标?确定规划结构?盈利模式项目定位?预估成本?预估利润?目标客户?营销策略市场定位成本测算设计前期之事：d.流程及主要控制要点市场：设计：定位概念设计方案财务/成本：财务指标及预测成本概念设计！！！设计前期之人：主要工作三步骤同步：市场+客户分析甲方设计院1基础分析甲方为主2重要！！！强排方案3设计院为主，甲方控制做概念设计前提两大前提一、项目：土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销：项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。案例分解设计前期之一：宗地分析控制要点宗地分析宗地区域分析宗地现状分析土地价值分析宗地分析小结通过分析，加深对宗地的土地认知1、要分析四至及控规2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定主入口及开发节奏）3、特殊地形或景观一定要分析4、一定要有土地价值的结论案例分解设计前期之二：产品分析要素竞品楼盘分析产品分析意向产品户型竞品选择标准竞品分析内容标杆楼盘：3个“最”区位社区户型竞争楼盘：3个“同”装修精细定位:确定市场及竞品分析竞品分析案例：提高产品力，提高性价比快速开发利润贡献性项目??差异性竞争设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点强排方案概念方案分析与研究规划结构分析强排方案三步法。目的精准定位。第一步设想目标客户设计强排方案第二步第三步决策解决方案两个常用工具：（1）Google★两个常用工具：（2）草模强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论?强排方案要以分析结论为基础2、一定要牢记强排方案的目的?对产品建议指标进行初步评估测算；?规划结构探讨强排方案案例概念设计主要工作宗地区域分析宗地分析宗地现状分析土地价值分析1竞品楼盘分析产品分析进入第三意向阶产品户段型最新强排结论：强排方案概念方案分析与研究2规划结构分析概念方案深化设计院做；我们控制3确定规划结构。。。在这个阶段我们干什么？1、把舵2、提升3、确定4、联络5、算帐概念设计两个案例？如何