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房地产估价案例与分析真题2012年 一、问答题 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问： 1、造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？ 2、在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？ 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问： 3、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？ 4、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问： 5、该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？ 6、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。 二、单项选择题 (每小题的备选答案中只有1个最符合题意) 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。 7、该酒楼归属于房???产的年经营收入为______万元。 ? ?A．4362.40 ? ?B．4788.00 ? ?C．4894.40 ? ?D．5320.00 8、该酒楼房地产的年净收益为______万元。 ? ?A．1512.40 ? ?B．1554.96 ? ?C．1938.00 ? ?D．1980.56 9、对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是______。 ? ?A．采光通风 ? ?B．建筑层高 ? ?C．内部布局 ? ?D．装饰装修 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。 10、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是______。 ? ?A．空置率取值偏大 ? ?B．报酬率取值偏小 ? ?C．运营费用率取值偏大 ? ?D．租金增长率取值偏小 11、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括______。 ? ?A．通胀率上行 ? ?B．存款利率下调 ? ?C．办公用房销售市场降温 ? ?D．办公用房租赁市场升温 12、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是______。 ? ?A．对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重 ? ?B．对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重 ? ?C．对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重 ? ?D．对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重 甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同(但未经登记)，约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。 13、该案例中，甲公司被侵害的权利是______。 ? ?A．相邻权 ? ?B．租赁权 ? ?C．地役权 ? ?D．共有使用权 14、若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司______。 ? ?A．必须立即停止开发 ? ?B．应当修改原开发方案 ? ?C．可以继续实施原开发方案 ? ?D．