镇江项目可性研究报告(完整).docVIP

提纲 研究背景 研究内容 一、镇江城市发展策略研究 二、镇江房地产市场行业的研究 三、竞争研究 四、消费者研究 五、项目市场建议 六、项目财务分析 [研究背景] 本项目位于江苏省镇江市南徐新城，项目总用地约350亩。南徐新城是镇江规划中的新行政中心，本项目作为区域目前开发的较大的项目，在南徐新城乃至整个镇江都具有重要的地位。因此我们对于项目的理解，不仅仅停留在市场的层面，还应包括对镇江这个城市的研究，从项目生存的大环境进行切入研究。报告主要从以下几个方面对与本项目相关的问题进行分析阐述。 我们项目处在一个怎样的城市背景下？ 城市规划给房地产市场带来怎样的影响？ 镇江房地产市场发展的水平如何？南徐是否有发展的潜力？ 板块的特性，竞争对手搏奕？ 基于项目SWOT的分析提出项目市场建议 城市篇 一、镇江城市发展策略研究 （一）城市发展所处的时代背景 镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。 镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。 （二）城市的概况 1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分 （1）镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。 （2）地理气候　 镇江市地处长江下游南岸，北纬31°37′～32°19′，东经118°58′～119°58′。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。 属北亚热带季风气候，年平均气温15.6℃，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。 全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。 （3）交通 京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥即将开通。长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。 镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。 （4）行政区划分 镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。 2、经济状况 （1）经济地位 镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。 （2）经济发展水平GDP和人均GDP GDP（亿） 2000年 2001年 2002年 2003年 南京 1021.3 1150.3 1295 1576.2 苏州 1540.7 1760.3 2080 2802 扬州 472.12 505.46 558.93 602.68 镇江 454.6 505.15 560.9 641.1 镇江的年GDP总量不到苏州的1/3，相当于南京的1/2，与扬州差不多。镇江的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平。 用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。 镇江人均GDP在2002年突破20000元，在2003年达到23995元，年增长率为29.4%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。2003年人均GDP近3000美元，正由缓慢发展期迈向快速发展时期。房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个必然表现。 （3）居民可支配收入和人均消费 城乡居民生活水平不断改善。2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分别占年计划的102.6%和106.4%。预计2005年城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长9%。 随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，有力地推动了房地产市场的良性发展。）亿元，比上年增长3%。亿元，比年初增加亿元。其中：企业存款亿元，比年初增加亿元；居民储蓄存款亿元，比年初增加亿元。年末金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。其中：短期贷款亿元，比年初增加亿元；中长期贷款亿元，比年初