房屋租赁合同案例分析.doc

房屋租赁合同案例分析 一、案情简介 2012年月，某与公司签订了《房屋租赁合同》，将自己的房屋出租给某公司从事。合同约定年租金为元某一纸诉状将某公司诉至人民法院，要求公司按合同约定支付违约金17000元。 在庭审过程中，某公司辩称，公司不应承担延期交纳租金的违约金，而且某计算的违约金过高，即使应支付违约金，也应减少违约金。 案件结果 经法院审理后， 一、被告某公司支付原告韩某43500元。 二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 （三）案件分析 本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，某公司，判决公司支付没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高如何调整过高的违约金。本案中某认为《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守履行，公司，存在违约行为，应按约定支付违约金。 二、普法之窗 合同违约责任是指《合同法》第一百零七条规定的：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违反合同，并不一定会引起民事责任的承担。只有具备一定的条件，违约当事人才承担违约责任。根据法律的规定，构成违约责任应具备的要件有： 有不履行或者不完全履行合同义务的行为; 当事人的违约行为造成了损害事实; 违约行为和损害结果之间存在着因果关系。 合同法关于违约责任的规定 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 　　第一百二十条　当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 合同法关于违约的规定 　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。违约责任要量化为违约金或确定违约赔偿金的计算方法；