上海房地产价格走势(new).docVIP

壹、影响房地产价格涨跌的因素 要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。 1．房地产开发经营成本 房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。 2．房地产综合品质 房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。 在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。 3. 房地产供需状况 在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图1-1、1-2、表1-1。 表1-1 1995~2001年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况 单位：万平方米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房竣工面积 700.39 1207.86 1464.96 1565.34 1468.62 1643.62 1791.85 商品房 销售面积 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1796.65 竣工销售比 1.23：1 2.11：1 2.13：1 1.37：1 1.11：1 1.06：1 1.00：1 商品住宅竣工面积 529.77 992.3 1176.14 1242 1229.23 1388.01 1524.21 商品住宅销售面积 536.31 528.5 617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1681.47 竣工销售比 0.99：1 1.88：1 1.91：1 1.81：1 0.99：1 0.96：1 0.91：1 资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理 商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系，因为当年供应量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。这几年上海商品房供需（严格来说是销售）状况见表1-2、图1-3、1-4。 表2 1995~2001年上海房地产供销状况 单位：万平方米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房供应面积 875.72 1540.33 2094.86 2534.15 2706.95 2940.76 3042.15 商品房销售面积 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1796.05 供销比 1.54：1 2.69：1 3.05：1 2.22：1 2.04：1 1.89：1 1.69：1 商品住宅供应面积 687.37 1187.79 1683.4 1971.21 2130.62 2310.38 2367.58 商品住宅销售面积 536.31 528.5 617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1681.47 供销比 1.28：1 2.25：1 2.73：1 1.87：1 1.71：1 1.60：1 1.41：1 资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理 图1-3 1995~2001年上海商品房供应销售走势图 图1-4 1995~2001年上海商品住宅供应、销售走势图 从这几年房地产供需关系来