商业地产社区商操作手册.ppt

社区商业操作手册 我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。 商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。 这不是一次培训！ 发展商关心开发利润。 投资客关心年投资收益率。 商户关心日翻台次数、平均日营业额。 消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。 政府关心商业所带来的长期税收及就业。 如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？ 严谨而深入求证是唯一的出路。 本手册正是实际操作的典型方式。 商业地产不神秘。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 目 录 一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域（商圈）分析 1.1社区商业类型 ——社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 1.1社区商业类型 ——按照商住比分析 类型 案例 户数 人口 调整后的商业面积 （㎡） 户均商业面积 （㎡/户） 人均商业面积 （㎡/人） 外向型 美丽365花园 1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园 4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南 4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场 4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中间型 阳光棕榈园 2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚蓝海岸 5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑 3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 万科四季花城 4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 风和日丽 3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾 10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社区商业类型 ——按照人均商业面积分析 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间 。 1.1社区商业类型 ——按照距离分析 社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。 1.2社区商业的区域（商圈）分析 社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素： 片区人口统计； 片区消费群特征分析； 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）； 目前片区的人均商业面积大小； 片区人车流量统计分析； 片区商业业态的统计分析； 片区市政规划分析； 商业物业条件分析等等； 以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据， 任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。 一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 目 录 二、社区商业的定位策划