江苏泰州永兴花园地项目营销推广提案.ppt

附：分阶段推广执行进度图示 第17问：我们用什么手段推广？ 第8问：我们有怎样的价格策略？  　价格定位及策略 1、价格定位：中低端价位 2、住宅部分均价建议（市场横向比较法） 2768 0.7 1 0.9 0.4 0.9 1 0.9 永兴花园地块 3100 0.8 1.2 1 0.5 1.1 1 1 景泰园（高层） 3200 1 1 1 1 1 1 1 盛和花园（小高层） 5% 5% 10% 10% 20% 20% 30% 其它 景观 交通 社区配套 周边配套 户型 地段 均价 参数及比率 　　　　参数及比率 项目及定价 权重 　　备注：以上均价考虑影响产品价值的各项参数因素，参考竞争项目住宅均价，以加权法最终得出项目基准价，在此基础上建议项目小高层均价范围为3000～3200元，多层住宅均价范围2800 ～ 3000元。 　3、社区商业部分均价建议（市场横向比较法） 5840 0.8 0.9 1 0.5 1 0.7 永兴花园地块沿街商业 6500 0.8 0.9 1 0.6 1 1 景泰园（沿永兴路底商） 8000 1 1 1 1 1 1 盛和花园（沿永兴路底商） 5% 10% 5% 20% 10% 50% 其它 发展潜力 户型 消费人气 形态 地段 均价 参数及比率 　　　　参数及比率 项目及定价 权重 4、价格执行策略 　低开平走，以快速回笼资金为导向； 　适度升值，在实现利润最大化的同 　时，利于暗中促销性打折； 　 　一户一价，一铺一价，合理定价。 第9问：我们将以怎样的形象敲开市场之门？  　推广定位与案名建议 1、住宅部分核心价值推广定位 绿色居家、人文居家 200亩绿色广场是我家的后花园 文化艺术中心、博物馆陶冶心灵 休闲居家、品位居家 四星级酒店、休闲广场 舒适居家，温馨居家 户型适中，价格实惠，性价比高 舒适，温馨 绿色，人文 休闲，品位 2、产品核心价值诉求要点 　　地段价值　　　　　　行政中心商务生活第一宅 　　景观价值　　　　　　16万M2广场旁的绿色居家 　　休闲价值　　　　　　文化中心休闲生活领秀者 　　产品价值　　　　　　高性价比舒适型公寓 　　投资价值　　　　　　新城区稀缺多层住宅 2、商业部分核心价值推广定位 1城市配套型：新城区休闲商务街 2城市功能型：物流中心、汽车美容、装饰一条街 3社区生活型：中小型超市、百货等 　　　业态引导：如讲究艺术品位的酒吧、咖啡厅、健身房等。 城南328国道贯，有潜力成为物流中心，目前已形成了汽配汽装饰等集中业态氛围 3、案名建议 案名方向：（1）符合地块特征，体现新城中心概念；（2）重点突出文化中心和行政中心的环境优势；（3）拉开与永兴花园拆迁安置房低端形象距离，赋予新的内涵，树立新的形象，赢取更多的市场关注。 主推案名 　城市春天 案名支撑　?符合景观特色和地块特征； ?与城市公馆形成系列。 ?寓含城市欣欣向荣之地，发展将逐步成熟。 “城市春天” 行政中心舒适型景观住宅 “城市春天” 行政区中央，舒适居家 次推案名： 　　绿映佳苑 　　锦秀蓝庭 　　万佳馨苑 　　绿茵杰地 备选案名：名仕居、府前花园、广绿春晓 第10问：我们的推广主题是什么？ 家门口的四星级酒店配套 家门口的博物馆 与100亩文化艺术中心面对面 和16万M2人民广场零距离 行政区中央，适舒居家 主题1：3000元/M2，能拥有什么？ 3000元/M2，能拥有什么？ 和16万M2人民广场零距离 3000元/M2，能拥有什么？ 与100亩文化艺术中心面对面 主题深化 居家依傍文化艺术中心，让心灵博览艺术； 200亩绿色广场是家的后花园 16万M2人民广场，推窗见绿，户户有景 行政中心、文化中心、居住中心 主题2：温馨之地，舒适居家 温馨之地，舒适居家 200亩绿色广场是家的后花园 温馨之地，舒适居家 家门口的博物馆是孩子心灵的大学 第11问：我们的推广内容有哪些？ 市 场 推 广 产 品 推 广 价 格 推 广 地 段 炒 作 配 套 推 广 形 象 推 广 品 牌 树 立 第12问：我们的营销任务是什么？ 营销目标 07年5月至08年5月，回笼资金约1.5－2亿元 第13问：营销策略是什么？怎么去推广？ 营销总策略 　　分一、二期开发，住宅销售先期启动，暂时保留商业，争取短时间内完成住宅销售，以住宅销售带动商业销售。 　　短　　　启动周期“短”，销售周期“短”。 　　 　　平　　　走中端产品路线，“平”民价格， 　　　　　　低开“平”走。 　　快　　　推广节奏“快”，资金回笼“快”。 营销执行策略 地面营销，低空营销：以户外、销售现场、DM派单等地面广告和低空营