秦皇岛房地产投资环境.pptVIP

宏观投资环境分析 美国次贷引发的世界金融危机严重冲击中国实体经济，未来中国经济增速将大幅放缓。 预判2009年中国经济增速将下滑2~5% 发源于美国的金融海啸席卷全球，中国经济由外需拉动的发展模式已不再可行。出口受限和国内内需不足导致产能过剩，大量制造型企业面临倒闭，失业人口逐步上升，从而又影响到内需及生产性投资，即使国家大力实行积极的财政政策和相对宽松的金融政策，但开放的中国在世界经济的恶劣环境中难以独善其身。专家预测2009年我国经济增速将下滑 2~5个百分点。 由次贷危机引起的金融震荡之后，美国经济衰退已成现实，欧洲、日本经济也不可避免出现下滑，并引发全球性经济萧条，这就意味着长期拉动中国经济增长的外贸这驾马车虚弱无力。此外国内居民消费仅占GDP的35%，国家要保增长就只要加大投资增速，且取得一定成效，但仅靠投资拉动作用有限。 全球金融动荡和经济衰退降低了消费者的市场预期，消费信心不足将在未来很长一段时间内持续。 全球性股市暴跌继续蔓延。其中，港股狂泻。沪深股市上演 “黑色风暴”，两市近千只股票跌停，股市近千只股票跌停，总市值缩水15万亿元。 全国今年上半年6.7万家规模以上中小企业倒闭，超过2000万工人被解聘。融资难、成本攀升，人民币升值，导致中小企业陷入困境。 股票市场的动荡，通货膨胀预期的增加，工资水平的持续滞后都严重影响了中国内地消费者投资和消费的信心。 宏观投资环境分析 内容：5月25日，国务院下发各行业固定资产投资项目的最低资本金比例执行规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 解析：开发门槛降低，刺激房地产市场投资意愿，市场上的游离资金将进一步拥入房地产行业，行业竞争日趋激烈（短期内或将促使一级市场竞争趋于激烈）。 内容：二套房贷收紧，严格执行4成首付 解析：打击楼市投资热情，抑制目前房地产过快升温的速度，同时也使楼市保持稳定的发展。 地产法规政策 09年相关政策法规 在各方因素综合作用下，2009年上半年全国房地产市场迅速完成了V型反转，但真正回暖还有待整体经济环境的复苏，同时，作为京津唐经济的尾随者，秦皇岛城市的回暖存在半年左右的滞后性。 5 秦皇岛市08年房地产市场，需求旺盛超出市场预期。 2005年开始，秦皇岛的房地产投资迅速攀高，2006年已达47.72亿元；秦皇岛市的房屋竣工量起伏较大，2003-2006年没有明显的增加，销售量则持续走高，2006年已超过205万平方米，其中住宅的比例由03年的81.37%提升至92.49%。 城市固定资产投入 从房屋竣工面积和销售面积的对比来看，05、06年房屋销售面积均大于竣工面积，但从07年开始，房屋竣工面积就超过了销售面积，09年一季度的房屋销售量仅为竣工量的31%； 2008年全市房地产业占全社会投资的27.2%，而一季度同比下降35%； 2009年初以来，全市没有大的房地产项目开工，一些结转的项目也都接近收尾状态，市场供需都相对疲软，房地产业的前景依然不容乐观。 秦皇岛2009一季度部分经济指标统计 （单位：亿元,万平方米） 注：07年销售面积统计数据为1-10月 指标 数值 同比 房屋竣工量 39.64 33% 房屋销售量 12.32 -48.40% 房地产投资 8.04 -35% 全社会固定资产投资 46.4 33.80% 城市固定资产投入 2009年房屋销售量明显下滑，前景不容乐观。 住房投资量最大，商业营业用房投资增长，办公楼投资量很小。 城市固定资产投入 历年房地产开发各用途投资比例 2003年以来，秦皇岛市的固定资产投资和社会消费品零售持续并稳定增长，2008年全社会固定资产投资逾300亿元，全社会消费品零售额也突破了240亿元。 随着进出口业务的大量增加以及招商引资力度加大，秦皇岛作为外商生产基地的需求明显增加，带动了港口、对外贸易等方面的经济发展，生产性企业的扩增使居民收入增加，提高了居民的消费能力。 消费现状分析 居民收入和消费能力不断增加 人民生活逐渐得到改善，城镇居民人均可支配收入由2003年7870元增加到2008年的13964元，年均增长15.5%。居民住房条件不断改善，城镇人均居住面积由2003年的17.04平方米提高到2007年的27.39平米但低于河北省2007年人均居住面积30.1平米，住房需求还有较大空间。 消费现状分析 人均居住面积低于全省平均水平，居住条件改善有提升空间，高技术含量企业和垄断性行业从业人员最有购房潜力。 备注：在岗职工平均工资仅截取了年收入2万元以上都群体。 消费现状分析 秦皇岛市居民2008年的恩格尔系数为35%, 按照相关理论对比，住